你还在计划去香港移民炒房?那可就错了! -【移投策】
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你还在计划去香港移民炒房?那可就错了!

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2017-12-23


近年来内地房地产市场可谓相当火爆,连周边东南亚地区都被带了起来,随处可见中国建筑开放商和中国炒房团的身影。而香港市场基本上是东南亚市场火爆的一个缩影。但货币超发、热钱涌入、土地资源的相对有限这些不可避免的因素也在无声的告诉我们,香港曾经的辉煌可能就快落幕了。

 

香港房价超1997最高峰逾5成

港住宅价格6月再创新高,比1997年亚洲金融风暴之前的最高位升了54%,比2003年SARS期间最低位升了390%,自2008年全球金融危机以来升了177%,这次的上升周期已经持续了8年。

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这个持续8年的上涨周期,是全球量化宽松的货币政策创造的。2008年之后,全球多国包括美国、日本、中国、欧洲及英国,均实行了量化宽松。从2008年到2015年,美联储买债规模达3.7万亿美元。2009-2012年,英国QE规模达5.5千亿美元。 

同时,亚洲金融风暴以来19年间,相比于香港房价增长了3.9倍,香港银行存款的增长却达到了4.5倍,比房价更高。

因此,香港房价的增长,并不是资产的增长,而是市场钱太多,货币贬值。

并且,香港房价也很难控制上涨的趋势


影响楼市的四大因素:经济表现(GDP、失业率、薪酬变动)、房屋供应量、利率走势预期、政府政策 

这张图展示了过去20多年香港宏观经济的发展状态,整体上,香港经济没有想象的那么坏

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今年上半年香港GDP增长3.8%,创下过去6年最好的成绩,CPI也创下7年新低。同期,香港今年上半年的失业率,是亚洲金融风暴以来20年里的最低值 

从上面这两张图来看,香港楼价和CPI是正相关,并且在SARS之后“奋起直追”。但楼价和失业率负相关,失业率创下历史新低,充分就业支持了用家的买楼需求。 

这些是支撑香港楼价平稳的基本因素,是资金推动香港房价上涨之外的深层解释。香港移民

这张图讲的是香港在2016年之后的房屋供应计划,结论是:实现预期供应,存在一定挑战


长远房屋策略委员会于2016年建议:未来10年兴建46万个单位,其中公私营比例为6:4。即是,私人住宅每年要兴建18000套。 

2017年2月公布的财政预算案,预期未来3-4年私人住宅供应量为94000套(年均超过18000套),但对于达到目标,仍存一定挑战。

挑战在于:转换土地为住宅用途的过程中,需解决政治争议;建筑工人不足;政府定期退出土地招标而补地价金额较高,开发商没有太大意愿进行冗长的农地转换住宅的过程;港铁要和政府就项目补地价金额达成共识。 

下图显示了来自卖地+港铁+市建局的住宅供应计划,其中,2017-2018年一共计划建设21160套,但有难度。香港移民

元经过4次加息累积加息100个基点,但因为市场资金充裕,一个月港元银行同业拆息率较2015年底仅上升19个基点。现时,香港H=0.46%,P=5% 

但按揭利率没有同步跟随。4月,渣打、中银、汇丰三大银行均调低按揭利率至H +128bp。 

5月29日,渣打、中银及汇丰将其H按利率由H +1.3%提高至H +1.4%,P按利率则由P -2.85%(中银及汇丰)/ P -3.1%(渣打)(实际按揭利率2.15%),提高到P -3.0%(实际按揭利率2.25%)。 

由于银行体系资金始终充裕,加上按揭业务竞争激烈,近日部分银行再度下调按揭利率至h+1.28%或更低。 

简单讲:现在在香港买房子,按揭贷款的优惠利率大概是2.25%。比内地的便宜一倍多 

因为基本面、资金充裕以及低息环境,导致了政府没有办法通过市场手段稳定好楼价,97回归后,香港决定在房地产市场扮演一个活跃的主导角色,以全港市民七成住房自有率为目标,推出“八万五”政策。香港房地产由相对“市场供求主导”改变为“政策主导”。 

1997年后,香港房地产经历了多个周期:亚洲金融风暴、SARS、全球金融危机等,经济陷入衰退而房地产一蹶不振。最高峰期,香港负资产单位超过11万个 

为解决楼价持续下跌和住宅供应过多的问题,香港又落重手大救市。土地供应方面由“卖地表”变为“勾地表”,土地供应主导权变相落入开发商手上

在商言商,开发商不会积极勾地。随后,土地供应不足导致住房供应严重短缺,加上良好的宏观因素及资金涌入,楼价不断破顶。 

政府就在2010年起实施了一系列紧缩措施,干预楼市。但随后外围宏观情况不断改善,金融海啸、量化宽松接踵而来,楼价调节乏力。 

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政府出台的相关政策时间表:

2010年11月,特别印花税(SSD):三年内转售要交特别印花税(15%)

2012年10月,买家印花税(BSD):非本地居民买家额外印花税(15%)

2013年2月,双倍印花税(DSD):买家持有多过一套房要交双倍印花税(换楼买家有6个月宽限期)

2014年5月,放宽DSD,放宽至交易完成后6个月内卖出旧物业可获退还dsd

2015年2月,收紧贷款:700万楼价以上贷款不超过6成。

2016年11月,DSD2.0:有房者统一15%印花税,外地人买家课30%印花税。

2017年5月,收紧贷款:1、贷款超过1次,新贷款成数上限降1成。

整体看起来,香港的调控和内地的都差不多,不同的是,香港比内地更狠。要是在内地也学香港来这么几火,搞几回BSD、DSD,那估计就是哀鸿遍野了 

但是,凡是基于交易环节的课税,在供应严重不足的情况下,都会转嫁给买家。香港是不是这样?是。看它2010年以后的价格走势就明了了。

市场竞争:内地开发商攻陷香港,拿地超过4成

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香港2016年全年卖出的住宅用地中,超过4成(以建筑面积和金额计)为内地开发商吸纳较2012年的2%和2015%的15%,大幅上升。 

这张图显示,2012年到2016年这5年间,内地开发商在香港拿地面积占比从2%猛增到超过40%,拿地金额占比更是从5%左右猛增到超过50%。很快就要把香港开发商逼得没饭吃了。

内地开发商为了卡位,少赚钱都敢干,香港开发商完全不敢。内地开发商不计成本拿地,一定会推高香港的房价。 虽然中央于7月对中资企业境外投资加强了监管,但预计内地开发商在香港投资住宅地产的兴趣持续不减。原因有几个:

人民币贬值趋势若持续,境外以美元计价的资产仍具吸引力。

香港土地价格近年猛涨,和内地一线城市剧烈的市场竞争比较下,仍在较可接受水平。

市场资金相对充裕,金管局实施新一轮管制后,开发商扔可以4成地价及8成建筑费做融资。

香港税制简单和税率低、融资成本平。而对于香港的开发商,没有压力加快推盘。原因也有几个: 

内地开发商高价买地,本地开发商未能大量补充土地,因而大多不急于清货,以及本地开发商大多财务文件,收租组合亦有庞大现金流。

预期未来数年本地发展将继续审慎补充土地,并在推盘平衡“价/量”以维持合理回报。

香港房价今明年预测:楼价正负10%

主要趋势:

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物业价格波幅预期:正负10%。

利率继续较低和稳定。

开发商将继续以灵活的定价策略和优惠的付款办法,令一手成交继续主导市场。

换楼需求释放预期,换楼市场转趋活跃。

解禁期房屋逐渐增加并且已有一定升幅,预期二手市场渐趋活跃。

新特首的房屋政策,现在还不知道。

对于那些追求资产保值甚至升值的人们来说,适时出国移民,将眼光放在海外资产才是良策。


标签:香港移民 移民炒房




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