2018年报税季到了 快来看看你的美国房租怎么报税?-2018年报税季到了 快来看看你的美国房租怎么报税?-【移投策】

2018年报税季到了 快来看看你的美国房租怎么报税?

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2018-01-26

2018年的报税季即将到来!今年的报税时间是:2018年1月29日至4月17日。一般来说,报税截止日期都是4月15日,如果截止日期赶上节假日或周末可以顺延。


在美国,报税是一生逃不掉的,它是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。每一年的个人所得税应在下一年的4月15号之前申报完毕。有美国资产或者收入,不一定要学会自己报税,毕竟有点复杂,交给专业人士会更好,但是了解美国的税收系统也是很必要的。


2018年报税季到了 快来看看你的美国房租怎么报税?


先搞清你的"身份"

再来谈在美国买房要交多少税


我是居民还是非居民?


税法除了区分公民和非公民外,还将居民分为有居住权的外国人(Resident Alien)和无居住权的外国人(Non-resident Alien),即居民和非居民。这点在报税时尤为重要,美国税法对居民和非居民实行两套不同法规则,各个条例对居民和非居民也各有利弊。 


美国税法以绿卡检定法则和居留时间法则来认定您是否是属于税法所定义的居民:

1、绿卡鉴定法则

持有绿卡极即为美国居民。不论实际居住美国或海外,只要您拥有绿卡,都是税法上的居民。即使拿了绿卡之后回国做事或自己做生意,不在美国居住、工作,收入来源亦并非来自美国,仍须向美国如实报税。

2、居留时间法则

与移民法不同,若报税年度在美国停留不到31天,税法上认定为非居民;若报税年度在美国停留超过31天,以“居留日”为准,居留日超过183天,在税法上认定为居民。居留日计算公式:居留日=(当年停留日数*100%)+(去年停留日数*1/3)+(前年停留日数*1/6)。

* 经常商务出差美国的人就要注意,一不小心就会变成美国居民~


有些人员是免于可以获得居留时间法则的豁免之外的,主要有以下几种:

1、外国政府人员;

2、持J类(交换访问学者)签证和Q类(赴美参加国际文化交流计划)签证在美任教或受训的人员;

3、持F类(学生)签证和M类(短期职业技能学习)签证的留学生;

4、短期在美参赛的专业运动员。


非居民(Non Resident Alien)如何纳税?


非居民应纳税收入一般分为两类:

1、与美国贸易或业务无关的投资收益--通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。

2、与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入--减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。


美国非居民纳税个人可以将房地产出租净收益(扣除出租房产的维护费用等)适用于以上第二类--"与美国贸易或业务有关的收入"。海外投资者的这部分美国租金收入,可根据美国公民和居民的常规分级所得税率纳税,而非30%的固定税率。


房屋租金如何纳税?


非居民收到来自美国的房地产的租金收入一般是需要按总租金收入的30%预扣所得税。它是承租人或房地产管理公司(如果有涉及)的负有扣缴义务,即将扣完30%的税后汇款净额支付给非居民业主,则非居民收到的租金收入不需再申报年度所得税申报表。


当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时,便需要向美国政府申报其个人所得税 1040NR。


 什么类型的房地产相关费用可以扣除?

前期租金支出、折旧、修理、改进、旅行费用、清洗和保养、保险、纳税申报费

房产相关的开销(如物业费,房产税,水电费,维修费等)可以相应抵扣,只有净收益才需要被征收税。


每年申报,通常,非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表,一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日,申报上一年度一月至十二月的个人所得。


租金征税金额如何计算?


美国租金收入税率。现行的"美国公民和居民的常规个税税率",采用分级所得税征收办法,最低为10%,最高为37%。


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如何两步,计算缴税数额,按照个人所得分级税率计算税费,为便于大家理解,现在以一套50万美元房产为例,计算如何纳税。


假设你在美国买房了,一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有4万2千美金,扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金,则此出租房产净收入为2万2千美金,以2018年税率,需缴纳2,449美元的联邦个人所得税。(非居民不能享受个人的免税额度)



需要注意的是,个人所得税为零仍需申报,当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,即使个人所得税为零,仍然需要申报。因为如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的租金收入计算个人所得税。如及时申报,则可避免这样的事情发生。


如果在截止日期没有报税

会有什么后果?


如果纳税人欠美国政府税款,又没有在纳税截止日期内交款,他将被美国税务局罚款并征收高额利息。美国国税局的规定是,如果美国税迟报,而且拖欠美国国税局的税款,那么会出现三种罚款,一种是未及时申报罚款(Failure to File),一种是未及时缴税罚款(Failure to Pay),以及滞纳金(Interests on the Delinquent Amount Due). 因故此,及时报税和交税非常重要。


总的来说,在美国买房做投资房产出租、及转售涉及到的税务问题以及税务的减免,退税等相当繁复,一般的投资者需要经过详细的规划的计算,以达到最佳的投资结果,向专业的美国房产公司或者机构咨询是相当必要的。




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