金边高端房地产市场面临过剩的危险吗?-金边高端房地产市场面临过剩的危险吗?-【移投策】

金边高端房地产市场面临过剩的危险吗?

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2018-06-08

在金边,随着投资者和开发商继续向零售,住宅和商业综合体倾注资金,钻井,叮当声和锯切的声音提醒人们,这座城市的建筑热潮持续不断。

近年来,大部分资金流入金边高端公寓大楼,这些大楼提高了城市的天际线,并将数以千计的单位投放市场。

但许多专家认为,开发商和投机商可能已经走过头了。

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根据2017年世通海外投资咨询(深圳)有限公司的报告,目前在金边已经完成和正在进行的110个公寓项目中,有37,570个单位预计在2020年前上线。然而,2016年以来,新公寓的需求显着放缓。

报告指出,在2016年上半年预售期间,13,300个新单位中只有13%销售,而2015年同比销售额为18%,2014年为31%。

更令人痛苦的是,世通海外中报显示2017年第二季度仅有一次新推出。

“虽然公寓的销售价格几乎没有波动,但一些开发商已开始采用更流行的商业营销策略,包括以2%至10%的价格引用销售价格的折扣,”世通海外在分析中表示。

“很多物业还没有完成,所以他们不会坐在那里空荡荡的,但今年会有很多网络上线,那时大量的供应过剩将会冲击市场,”格兰特菲茨杰拉德,当地房地产经纪人Independent Property Services表示。 “根本没有足够的人租它们。”

他补充说,许多房产都是由亚洲投资者购买的,目的是将其出租。

Developing skyline of Phnom Penh, Cambodia. Tlapy007/Shutterstock

由于柬埔寨从2008年的金融危机中走出来,经济增长,金边成为中国和其他亚洲投资者的房地产热点,希望购买房地产而不会受到影响该地区大多数邻国的繁琐规定或不稳定因素的影响。

经济持续增长约7%,中产阶级不断壮大,吸引了来自日本Aeon Mall和星巴克的零售,酒店和房地产等大型国际品牌,为希望进入新一代富裕阶层的城市专业人士提供了肥沃的土壤。

在2009年至2010年间,第一代中低层公寓进入市场,共有732套共管公寓出售。到2015年底,共有2,836个这样的单位。然而,2013年和2014年新一轮楼宇发布浪潮出现明显转变,De Castle Royal等公司增加了414个单位,并在设计和质量方面树立了新的市场标准。

但柬埔寨的高端市场依然严重依赖国外买家,特别是来自中国大陆,香港,新加坡和台湾的买家。

中国是柬埔寨最大的外国投资者。据国有通讯社新华社援引中国官员的话说,2016年中国投资估计为118亿美元,占外商直接投资总额的34%,这笔资金主要投入土地,房地产,基础设施和制造业。

也许最令人担忧的是,大多数柬埔寨人根本无力负担高端市场中的单位,并且没有足够的外国买家。

世通海外投资集团(香港)有限公司总经理罗儒万说:“主要是外国投资者购买豪华公寓,显然其数量有限,因此去年销售额显着放缓。”

“要持续发展,市场需要受到国内需求的推动。现在开发商已经转移到了更实惠的项目上,我们看到柬埔寨人对价格低于50,000美元的单位越来越感兴趣。“

在本地在线房地产门户网站对主要行业专家的调查中,共识是市场需要重新塑造自己,不仅关注高端发展,而且还要应对即将到来的挑战。

柬埔寨估价师和房地产经纪人协会会长Kim Heang被引述说,开发商应该把重点放在低收入和新家庭市场上,新开发的价格在3万美元到4万美元左右,而中产阶级的价格不到10万美元家庭。

“中产阶级和高端客户的Boreys(专门建造的社区)已经达到了极限,”柬埔寨估价师和地产代理商协会主席Kim Heang在调查中表示,他补充说,开发商应该关注价格在四周30,000美元至40,000美元,而不是美元100,000。

根据金边Rooftop Real Estate的经理Mara Tep的说法,供应过剩也推低了旧住宅公寓和新公寓单元的租金价格。即将过剩的另一个因素是开发商对吸引亚洲客户的关注。

“许多新公寓都有中国风格,西方人不喜欢,”她说。 “开发商当然应该更多地考虑适应他们的风格,迎合更广泛的买家。”

无论是体系结构的改变还是解决需求的更现实的方法,似乎都需要改变战略。但是,即将到来的过剩需要多长时间,这是任何人的猜测。

 

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