柬埔寨房产中介形成的背景以及潜规则-【移投策】
柬埔寨房产中介形成的背景以及潜规则-柬埔寨房产中介形成的背景以及潜规则-【移投策】

柬埔寨房产中介形成的背景以及潜规则

条评论 54

2019-10-08

 柬埔寨中介的形成也是蛮有意思的,由于上临老挝、左边泰国、右边越南,地处四通发达,加上平原水路原因,本地人自然而然都经商。这个现象导致柬埔寨有300万的流动人口,占柬埔寨人口的五分之一,后来我们華人闯南洋时,潮州人到这里定居下来的原因,也是因为这边特别适合经商。

由于经商需要经常出门在外,就只能委托家里信得过的熟人进行代为出租和管理并给一部分费用作为酬劳,而这部分酬劳算是支付给在见证人栏上签字的辛苦费。

另因柬埔寨是佛教国家,本地人比较含蓄,很多事情不愿出面,随着社会的发达需求滋生出中介行业,而本地人非常依赖中介并且由于自己经商比较重信,有些物业、房东和地主服务的中介公司相对固定。

能否摆脱中介自己联系房源?

最近几年好多人盛传在柬埔寨开房地产中介很赚钱,导致以前卖车的、卖建材的、开商店的、烤串儿的都在改行做中介了。致使来找房东的中介、客户、假客户也越来越多,加上乱加价以及不租来砍价,还有自己先租下然后高价转租给别人等等恶性商业行为时有发生。

市场多样化了以后,甚至有些房东开始利用这一点,坑骗不懂行情的外地人,合同条款有破绽并且有分歧打官司也没有证明人,没有做拍照留底等等其他保险措施,极大的扰乱了柬埔寨的房产中介市场。

是否可以通过自己公司内本地员工或者翻译来帮忙解决中介问题呢?

其实找本地员工或者翻译帮忙也是可以的,他们也可以帮你做证明人,但是在你租期已满有分歧时你是很难应付房东的无理要求,因为当时没有仔细查看每个家具的部位,也忘记拍照留底,加上合同上的漏洞,通过翻译传达时的误解等,经常会遇到退押金困难而无法应付的情况。

遇到上述问题时并不代表你的员工或翻译有问题,因为他们至少不是专业中介人士,他们本身也就租过小公寓给自己住一住,那些别墅、商铺、公司这种也没接触过,加上是如果是遇到柬埔寨皇室勋爵等达官显贵阶级的房东时,平民出生的员工连眼睛都不敢对视,更不用谈打官司要押金事宜。

11.jpg

要怀揣着契约精神和诚实的态度去交易

柬埔寨是按月收租,押金会根据签约年限而定。经常听朋友说本地房东不退押金,其实这个说词不免也有些误会,这并不是包庇房东,在我从业生涯中大部分情况是租客先违约,因为没有按合同履行满租期。

柬埔寨租赁合同都会注明,合同如期履约就会退回押金,房东是不接受违约行为的,所以柬埔寨大部分房东在没有其他问题的情况下基本上是都会退回押金,如果违约无法满足合同期就会很难要回押金。

遇到租期问题无法退回押金也不是绝对的,如果合同期内想不续租可以先联系中介和房东谈,您或中介公司如果能尽快帮找到续租的客户,可以做到无缝续租时有些房东是会接受退押金,但不要尝试欺骗房东。

押金条和领押金人不同时房东有权拒绝退还押金,因为这并非本人,哪怕有授权条房东也不认,因为无法确认是否伪造。

有些明智客户如果实在没有办法找到续租客时,会选择提前和房东讲明情况,很多柬埔寨房东也会退一半押金。


柬埔寨房东比较诚实,而且会挑选房客。

柬埔寨是一个信仰佛教的国家,城市里边也遍地都是素菜馆,他们不会漫天要价,柬埔寨租金按区域划分上下浮动不超10%,如果你还价还的离谱,他们会觉得没有诚意甚至没有礼貌。

这里跟大家讲一个窍门,约见房东时少吸烟,尽量遵守他们礼节,比如进门请拖鞋,见面笑脸或者握手,如果你会讲英文也可以跳过中介直接沟通,这样更便于相互交谈,甚至有些时候租金晚点付也都是可以商量的。

近年来由于很多同胞不守约导致房东拒签,只能另选他家的事情也时有发生,扰乱了租赁秩序,耽搁的只能是自己,房东并不会产生损失,所以大家切记遵守规矩。

柬埔寨中介陷阱有哪些呢?

一、小心高额转让费的物业以及要求支付中介费的公司。

首先柬埔寨大部分情况下很少有转让费,如果您找的中介公司或个人和您要高额转让费的话…您可能要仔细斟酌。因为柬埔寨这个国家目前还没有形成那么固定商业规模,一条街上能坚持3年以上的店面就很少,商圈也并不固定。如果你的店面经营不下去最多把里面的器械、物品等当作二手货处理掉,哪怕是找到了和你生意对口的租客也无法因为地段或因为经营一两年的原因要到额外的费用(国内所称的兑租费用)。

因为柬埔寨非常固化到一店难求的商圈较少,需要经过过街天桥、地下通道那种超级宽的马路也极少,类似条件的店面不用开车随便走两步也会有一个,所以也不会有非这铺子莫属的情况。

哪怕真找到愿意把盘接下来的客户也会很被动,因为你租金每天都在流失,店内的物品、货物、器具只能卖给二手商老板,这也是柬埔寨的二手商品行业特别赚钱的主要原因。

二、租赁价格如何?有没有规律呢?

柬埔寨租商铺、公寓、别墅其实都是有规律律可循的,主要分大马路和小马路,以及角落和非角落,沿街不沿街而已。那么也有疑问,大马路就一定比小马路生意奇特的好,角落就一定比小区内强吗?其实也不是,首都金边这个城市本身也不大,加上只要停车位足,价钱合适销售额差别不大。大马路上的门面店也经常换,小马路上也有开了十年以上的餐厅,因为柬埔寨本地人现在消费模式已经变了,他们也有网红店。我们可能认为只有国内很热,其实十年前柬埔寨就已经靠社交软件开着网红店,很多已经开了五六年。

所以整个租金价格都差不多,随着距离市中心越远,价格只是逐渐的越便宜,并不会出现天壤之别的现象。

在柬埔寨通过中介找房源步骤

首先在柬埔寨求租一般的店面或寓租是不需要支付中介费,因为一般情况下是房东支付给受自己雇佣的中介机构。

中介公司推荐大家找有中介资质的,有办公地点,并经营时间比较长的公司。

一、详细要求以及预算。中介提供的房源信息中您有意向,可通知中介预约看房,柬埔寨预约看房至少需要提前半天或者一天通知房东,因为房东大多在外经商,需要委托他人送钥匙过来;

二、看完房源,确定意向后向中介交付定金。约见房东,谈好价钱,安排签约;

三、检查房间内的所有设施,并在清单上签字。如果清单内设施有损坏也需要拍照留底并附加在合同内;

四、水电表自己拍照留底并附加合同内或直接将数字写进合同;

五、签约。

柬埔寨很多房东都常年在外经商多年不归,所以会委托自己亲属代理出租或者管理。但是一定会留下委托授权书,如果房东本人不在时会与房东授权委托人签约。而在合同里需要签约的人是房东或持有授权书的人、证明人、受租人在合同上签字,证明人栏一般由中介填写。

签约大体上和国内差别不大,只是在柬埔寨是不需要客户支付佣金的,除非您委托中介的房源比较特殊或您有其他特别点的要求。

签约额外建议

租小公寓自己住的朋友们就不用听了。

在柬埔寨合同非常重要,遇到分歧时起到关键性作用。柬埔寨有很多外国租客打赢本地房东的例子,找一个专业的中介或专业房地产律师把关的合同基本上会为你的押金上了一道保险。


所有评论
©版权为慷秉商务咨询(上海)有限公司所有 2013-2019      沪ICP备18013213号

查看对话