深圳房产底层投资逻辑就在此文!-【移投策】
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深圳房产底层投资逻辑就在此文!

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2019-10-28

研究了深圳的房地产,最终发现制约其发展的关键因素之一:竟然是山。

深圳简直就是放大版的香港,香港之所以发展不起来,除了是个孤岛,还有开发商顶着政府不让扩大开发,这样的问题在深圳完全不存在,但深圳也有自身的局限性,那就是被几条大山割裂了深圳各区的发展路径。

地理因素或许让深圳不能连片发展,但好处就是让深圳各区能独立发展,形成不同的产业、文化和发展路径。

是深圳的未来,在中国也是独一份!

深圳城市规划

很多深圳人都该认识这张图,深圳未来的城市规划方向,如果你顺着政府的走,你一定觉得哪里都是机会,顺便怎么投资都可以,但其实并不是如此。

你首先要看的不是地图上的规划,而是地图中绿色的部分,深圳的山的分布位置。

 

如果你再叠加深圳地图,你会发现,深圳原来是被这些群山分割成4大板块的。

接下来,先不用对这地图一一去解释,而从深圳的历史上你大概就能分得出深圳的变化,关键是产业和区域的兴衰。

1980年深圳特区成立,罗湖口岸和南山蛇口是连接香港最近的地方,这两个点是深圳向内扩张点,也留下大量的城中村,现在深圳旧改的重点也在这里。

1986年为保护特区改革不冲击内地,在特区周边围建了90公里的铁丝网,设南头、布吉、梅林等8个检查站,之后的深圳有关内和关外之说。

关内有罗湖、福田、南山,等于把两个点连成一片,其他区均为关外,工厂和打工者基本上都在关外。

如今福田和南山已经变了模样,而罗湖,除了大剧院附近还有一点大城市的样子,其他地方基本是像三四线城市一样。

在关内边缘地带如南头、布吉、梅林等都留下很多老房子,当然罗湖包括和龙岗相邻的地区的农民房是最多的,其中最知名的就是南岭村,可不能低估了这些房子的作用,如果在关内打工做生意,很多人都会选择在罗湖找房子,这是很多来深圳打工的第一站。

在关内边缘,如南头、布吉、梅林等往往留下很多老房子,人口密度很大,也是市区里相对比较杂乱的地方;

2004年,市政府从罗湖搬迁至福田成为新的市中心,同时大力发展宝安、龙岗两区,龙华当时属于宝安,在宝安靠近南山和龙岗靠近罗湖的商品房大部分都建于2004。

好像没有现在的“宇宙中心”龙华什么事?

但地图就知道,龙华最大的软肋就是在福田之间横着一条山,把龙华和福田南山都隔开了。享受不了两大重心的外溢效益,这也是为什么宝安和光明能享受深圳大空港的红利,而龙华只能自成一派。

2012年,龙华新区挂牌,2013-2017拍出6个深圳地王,近几年房价涨幅惊人,被深圳人成为“宇宙中心”。但这个孤岛式的龙华能发展到什么地步其实很难说,最大的优势莫过于,龙华向北全面对接东莞。

龙华,成为福田南山和东莞之间的过渡经济体,应该是其定位。

而反过来,龙岗的左膀右臂就有点尴尬,南接的罗湖是老树还没开新芽,北通的惠州没有产业优势。就是2007年大运会申办成功后,带来了龙岗中心城区域快速的发展。

唯一的亮点就是在几个副中心里配套最完善的,特别是教育配套,仅次于福田罗湖。龙岗的未来有很多不确定性,关键看大运城如何发展。

 

与龙岗不知该往哪里走不同的是宝安,明确得恨不得“踢山”。

围绕深圳宝安机场打造的大空港新城片区,向北对接东莞广州,向南对接南山前海湾,中间要不是隔着一座山,就直接辐射到龙华,结果,便宜了更靠北的光明新区,龙华有没有大发展其实还要看光明。

深圳房产最大的特点就是:多中心的城市发展格局。

目前,深圳设立的8个城市中心,每一块被山隔开的区域都有一个副中心,而主中心会向副中心辐射,副中心向周围辐射。

首先副中心的关联的产业是不同的,不同的产业下的劳动者的购买力也是不同的,对应区域的房价就会不同。

目前,深圳最有核心竞争力的区域是南山和宝安,分别是科研和物流。其他产业也都分布在各区,其实力能否在未来拥有竞争力这里就不多说。不过,通过不同区的房价也可以倒推出该区里的产业竞争力和购买力。

就房地产投资最关注的地段而言,一个地段的价值更多地取决于其与各个中心的距离;而不是只关注距离市中心的距离,这一点和其他城市是不同的。

比如南山的需求就长期带动了宝安的房价,宝安区的沙井是大空港新城的核心居住区,且离南山的通勤距离在可接受范围内,其溢价就更高;龙岗中心的大运城离罗湖、龙华都比较远,只能靠龙岗自身的实力支撑房价;而光明与南山之间的石岩片区,可去南山更近,周边又没有产业支撑,房价就很便宜。

再从深圳人的角度看,深圳各区的房价就更清楚了。

深圳能卖得起房的只有小白领、金领、工厂小老板和港澳同胞,那么没上车的打工仔只能指望政府的廉价房了。

小白领基本上都是金融和IT的中低层员工,收入在在20-80万之间,深圳18-34岁的户籍人口占比超过一半,可见这是购房金字塔中最底层部分。

他们可以在城中村租房,但买房是不能忍受没有小区没有花园,没电梯,没品质的。户型最小要二房,考虑到可能要小孩或是二胎,三房也是可以的,大小无所谓。他们选房最大的特点是离地铁近,方便上班。

金领,自然是中层以上,赶上了一波财富红利手上的资产上千万,目标价位在1000-2000万。选房基本都是南山福田宝安罗湖的豪宅。

与之相反的是小老板,买房的范围就可以遍及深圳全区,主要是离工厂或公司近就好,选房的标准高端以上,反正不差钱。

还有一类买房者就是港澳同胞,这类人一般都集中在福田、皇岗口岸和深圳湾口岸,回香港比较方便;这类人喜欢大面积高品质的房子,未来不指望他们当接盘侠了。

高端需求就不说了,集中在南山福田,中低端的需求不过是刚需还是投资都要非常关注通勤和区域内的产业动态,选房时一定要考虑高峰期2个小时内能到哪里?

 

深圳,必然是中国最具投资潜力的城市,没有之一;

人口最年轻,人口密度第一,创业密度第一,创新能力第一,竞争力第一,摩天大楼和新建高楼都是全国第一,上市企业总市值全国第一,总之各种全国第一拿不完。

其次,深圳有着完全不同于其他城市的人口结构;60岁以上的人口只有3%,18-34岁的人占到了一半以上;而上海60岁以上的人口已经占到了30%;单从人口结构上看深圳长线投资潜力全国第一。

不过,现在深圳的模式不是向香港模式发展,而是转型向新加坡模式发展,深圳限价的2-5万已经要大规模地准备上线了。所以,预测深圳的投资前景完全可以参考新加坡,基本上稳健的低风险资产。

参考《重磅!深圳人才安居房限价2-5万一平,市场要变天了?》

如果追求高回报,而且发展水平类似十几年前的深圳的城市投资是最好的,比如柬埔寨首都金边。

和深圳一样,金边在柬埔寨也是各方面都是排第一的,比如作为旅游为主要产业之一的柬埔寨,金边的旅游人数一点儿不比吴哥窟所在的暹粒少,是柬埔寨的第一大旅游城市,其他经济方面的就更不用说了。

 

柬埔寨多年都是7%左右的经济增长速度发展,这样的速度也只有中国能超过,速度傲视整个东南亚,金边无疑是最能享受柬埔寨发展红利的城市。

根据胡润研究院最新发布的《斯维登置业·胡润2018年度全球房价指数》及《斯维登置业·胡润2018年度海外置业投资回报指数》上,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

从发展空间上来说,。每年有 16.2% 的人离开农村到城市寻找工作,其中最大的方向就是首都金边,目前金边有300万人口,根据金边政府规划,在2035年金边人口将增长到500万,现有城区面积也将扩大一倍。

当一个城市的城区面积扩大一倍后,房价上涨的空间恐怕不止一倍,更何况如此高的增长和人口。

就购房人口而言,完全不用质疑金边人是否得消费。

全世界首都居民基本上都没有多少卖得起当地房产的,去去金边各大商超看看,那边的商品比国内还贵,但是商超不仅越来越多,而且人流非常的大。

显然,金边的消费力是非常强劲的,这个柬埔寨整个国家的发展水平是不一样的,未来完全不愁找不到接盘侠。

金边目前可供使用的公寓数量只有3万套,按金边人口占比只有1%,而且金边还有30万的常住外国人,还有大量的来金边的商务旅游人士,这些人也要在金边租房,公寓也是他们的首选。

金边公寓不愁找不到买家和租客,金边公寓的出租率在96%以上。

最重要的是金边房价是东南亚首都城市中唯一房价没有破3万的城市,相比深圳房价,投资门槛低太多了,很多人都把现在的金边房产比作十几年前的深圳楼市,错过深圳房产,请一定把握好金边房产投资。

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君

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