环境变了,楼市凉了,但局部的机会还是有的!-【移投策】
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环境变了,楼市凉了,但局部的机会还是有的!

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2019-11-07

昨天,第三次“区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)”领导人会议4日在泰国曼谷才闭幕,今天第二届中国国际进口博览会于就在上海开幕了。

WTO快被美国玩坏了,全球小伙伴们只能自己建群,而RCEP这个群看似东盟发起,其实最大推手还是中国,至于进博会,明显就是中国要从制造大国向消费大国转变的标志性开始。时代真变了,以前是拼命掏外国人的口袋,现在要自己砸钱消费了。

试问你那要还房贷的口袋,钱还够吗?

 


三季度中国的GDP“意外”的跌落到6%,事实上,从7、8月工业增加值是在创新低的过程中,有这样的结果并不意外。

其实,破“6”是迟早的事情,只是稍显早了点,对此,市场反而更加关注高质量发展,行业效率提升和经济转型等问题。

9月份工业增加值显著反弹,从4.4%回升到5.8%,出口交货值从-4.3%反弹到-0.7%,而1-9月工业战略新兴产业增加值同比增长8.4%,高于整体2.8个百分点;高技术制造增长8.7%,高于整体3.1百分点。

制造业投资继续下滑,只有高技术制造投资同比增长12.6%比全行业快了10.1个百分点;1-9月房地产投资依旧保存在10.5%的水平,销售额同比升至7.1%,为年内次高。

中国消费升级的势头较为明显,1-9月智能家用电器增长41.6%,人均服务型消费支出增长10.2%,9月份最大贡献来自汽车,其零售额增速从上月的-8.1%回升至-2.2%,带动社会消费品零售总额回升至7.8%。

进出口方面同比继续回落,贸易逆差呈现出“衰退式顺差”。

关于中国经济的减速基本可以归结为三条主线:1、出口逐渐疲弱;2、制造业去产能、房地产去库存;3、增强债务约束和整顿金融市场。

在进出口方面,今年以来,中国出口从美国转移到欧洲和东南亚市场,而美国的进口路径也从中国切换到欧洲和其他国家。中国加快了和欧盟、日韩、东盟等贸易谈判,并且,加快了中国高端装备制造升级的步伐,走上当年的日本广场协议后的道路。

9月新增社融2.27万亿,其中新增人民币贷款1.67万亿,明显强于过去5年的均值。货币的放水,一方面是有实体经济融资的需求,而对通胀的预期又被猪肉价格上涨所扰动,9月CPI已经到到3%,基于季节性规律,明年1月或达到3.8%的高点,预计2020年第一季度的CPI都可能高于3%。

本轮宽信用的最大变化就是,政府力图弱化对房地产和基建的依赖,而重点扶持对经济增加更小、更慢的制造业。

对于房地产行业而言,目前首套房等刚需是房地产销售的主力,其中,小户型小面积的房源相对销售更好,而开发商则选择加快施工去清理本来不高的库存。

而对房企来说,2018年中国前十大房企的资金成本均值是5.4%,其中万科、保利、中海等更是在5%以下,而排名11-50名后的基本在6.3-6.8%之间,排名更靠后的成本越高,这样无疑会加速房企的倒闭和兼并重组。

在如此“放水”的环境下,中国房地产最终也会走上和美国日本一样的缓慢攀升的道路。

虽然如此,但不代表房价不会出现阶段性的下跌。

比如,如果在2017年3月北京二套房6至8成首付之后,加上2015年至2017年涨幅严重偏离M2的增速,最近,两年北京房价多数城区出现了15%左右的跌幅。

2018年,西安以连续41个月房价上涨的成绩傲居全国,驱动房价上涨背后的因素就是西安引进各类人才共计38.6万人次。

而9月份以来,全国近30个城市均宣布取消人才落户限制。自2019年以来,全国已经有超过150个城市发布了各种人才政策,降低购房门槛,比2018年同期相比上涨逾40%。

结果是2019年9月份,西安房价创造了4年半以来最大的跌幅,除了受大环境的影响外,当地购买力过分透支和供给过多导致库存增多有关。

而今年涨幅最大的城市就是南宁,2019年5月,住建部曾对涨幅较大的南宁进行了预警提示;根据国家统计局公布的9月70城房价变动情况显示,南宁新建商品住宅价格环比上涨2.1%,再次继8月、9月居70城之首。

南宁房价能上涨除了与其他省会城市比较来说,住宅均价10889元/平方米,仍处在低位外,更大的因素莫过于《北部湾城市群发展规划》被国务院批准后,北部湾城市群要以深度参与中国-东盟合作为基点,主动融入“一带一路”建设和全球经济体系。

南宁的核心带头作用被加强了。而刚刚闭幕的RCEP发布领导人联合声明中:全面区域经济伙伴关系协定将于明年签署,对于南宁来说,这不就是广西版的《粤港澳大湾区规划》吗?

最近,深圳又上演了2794人抢香蜜湖192套豪宅的现象,认筹金达到了500万,有持续的利好,自然就不差抢房的钱!

当然,大资金的逻辑不是看短期的利好,更多的是从资产配置的角度上看,毕竟,现在是楼市的冬天。

既然国内的南宁能涨,那么,受一带一路和区域合作伙伴关系协议直接利好的东南亚,特别是泰国房产又如何?

在过去5年里,泰国房价实现大幅增长,其中曼谷平均涨幅保持在8%以上,以高端公寓来说,房价从2010年的13万泰铢/㎡飙升到2018年的28万泰铢/㎡。尤其是BTS(地铁)沿线房产,已经涨至25万泰铢/㎡,折合人民币5万多/㎡。

什么概念?相当于深圳10月二手房的均价 54372 元/m²,基本可以比肩罗湖区的部分房价了。

相当于泰国每建造五套公寓,就有一套归中国人所有。国外购房者中,中国买家占比高达42%,而去泰国买房的中国人,70%都是为了投机获利。

投机气氛如此之重,结果导致楼市库存巨大,开始“供过于求”。2018年泰国住宅类房产库存已经超过了45万套,泰国的房屋租金回报率已经滑落至3.5%。

 不要跟风去炒作,关键还是要看供给和需求端的表现。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。

去年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”,今年这种上涨势头仍在,而且,租金方面也保存高收益。究其原因还是金边的供需矛盾非常大。

金边是柬埔寨最大的经济中心,每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三,其中70%为30岁以下人口。

柬埔寨是东南亚人口自然增长率最高的国家之一,保守预计,未来10年至20年,金边人口将继续快速增长,住房潜在需求非常可观。

目前,金边居民平均年龄为25-27岁,30岁以下人口占比达70%,这些“90后”“00后”正值适婚年龄,也就是未来金边有巨大的刚需存在。

而且,金边是一个国际化程度比肩香港的城市,外籍人口就有近30万人。他们大多数是外企驻扎在柬埔寨公司的高管人员或者技术人员,本地的排屋当然不能满足他们的需求,金边的公寓单位数量不足3万套,中高端公寓市场供不应求。

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

最重要的是:金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市,不仅低门槛,还有很大的上涨空间。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

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