孙宏斌四千字演讲:地产商,请不要再抱幻想了-【移投策】
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孙宏斌四千字演讲:地产商,请不要再抱幻想了

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2019-11-07

昨天,央行“悄悄”地降息了,通过中期借贷便利(MLF)才下调了5基点,未来很多人都预期房贷也会下调,能有多大幅度,难说!

才5个基点,够每年省一顿饭钱吗?

真正的大势,你看准了吗?还是听听孙宏斌在2019中国不动产金融年会上做了一个本色发言。 核心结论就是八个字:放弃幻想,重建希望。

今年孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的四千字演讲,分析了目前的地产政策环境,并谈到新形势下房企需要具备什么能力,并对银行、政府提出建议。

在分析孙宏斌的演讲前,先说其在演讲前的小插曲,当孙宏斌上台后拿着话筒看着PPT愣了半天,仿佛之前从没有见过这个PPT,嘴里“这个那个这个那个”很久。然后才开始演讲。

他含含糊糊地说了啥?

一般演讲在抛出前提时都会有前提,而孙总的前提已经被此前的嘉宾盛司长说过了,楼市环境和时代大背景一般嘉宾都是要说的,结果被人抢先讲了,于是,简单过渡后,孙总开始直入主题:

1、不让经济过度依赖房地产是“国策”

房地产行业的重要性就不多说了,GDP中占到30%、占整个财政收入的40%、行业的贷款占28.9%,加上用房地产做抵押的贷款占到50%。所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。

第一个结论就是

改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了,我们要理解这次的调控。

一旦上升到国家战略,那么时间就短不了,这种政策转向让此前所有的业内专家都产生过误判,从2016年10月份限价开始,到现在已经4年了,对调控始终没有放开。

至于调控到什么时候为止,孙总没有说。但反过来想,结论就很明显,哪一天经济不在过度依赖房地产,哪天就停止调控,所以,关键其实不在房地产业,而在制造业或消费领域等行业达到支撑经济的作用为止。

2、16万亿规模或会保持很多年

那房地产行业该何去何从?孙总的意思是空间和需求都还在。

宏观上,中国的城镇化率到2018年是59.58,明年能上60%,目标是2030年到达70%,将来可能到达80%,至少还有10%的上升空间。

另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。

至于规模,今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。

这种行业规模保持不变就会引发行业的根本转变,原先大家是求“量”,2007年房地产行业规模4万亿,2008年降了到3万亿,到了2010年是4万亿,2011年是5万亿。但从2011年到现在,9年翻了3倍。

过去十年总体增量是12万亿人民币,等于增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。

过去大家是抢蛋糕,谁抢的多谁厉害,未来蛋糕是固定的,玩法也就变了,后面孙宏斌会提到融创想怎么玩的。

3、风险竟然在四五线以下的城市

再一个变化就是,前一轮的时候“去库存”,可能是错的。

因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。

一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。

目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。

这一轮的调控针对的是房地产,但其他根源在货币滥发,调控只能是限制住龙头的一二线城市,包括强三线城市的领涨作用,当然期间也制造了一些城市的新库存,但整体来说四五线以下城市的房地产清库存的问题很大。

现在,央行依旧在放水,但房地产已经排除在水池之外,未来房价上涨的逻辑中货币超发应该不是主因。

4、严厉组合拳调控,让行业风险更小

今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的,这种管理下...把整个行业的风险定住了。

孙宏斌为什么会说房地产行业的风险更小?

理由是开发商想房价涨,但是地价涨得比房价还快,如果你想通过涨房价化解矛盾,政府又限制房价,这样开发房产的获利空间就锁定了,如果好好干,最起码风险性小。

也就是开发商能挣多少钱基本上是被锁定的,所以,开发商挣点钱很难,但亏钱特别容易。如果库存有问题,土地储备布局不对,别说综合竞争能力了,光这就是不能活着。

所以,孙总把房地产行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品。

前面的投资是指布局和土储,如果做错了的话,做什么产品都亏钱。

后面是看产品和服务,就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。这就不用细谈了。

融创最后的目标是持续的降低负债率,融创有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。

要达到利润销售额增加,单纯的开发住宅项目利润很透明,那么,融创希望在房地产+上布局,方向是文旅、文娱、教育、医疗、大健康等。

在文旅方面,融创是国内最大的,文化方面也在做,就是为了将来。其他的教育、医疗、养老都是大行业,这些方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。

其他大佬,也都在向有更大附加值的行业转型,其中转得最大的是恒大,直接把跨行到电动汽车领域了。

5、给银行建议,加快行业整合

最后照例孙宏斌要给业内建议,但今年的建议用心可谓叵测!

先是说房地产行业很重要,毕竟占比那么大,但是限价让很多城市的房地产市场没法玩。

对于排名靠前的房企来说,好的城市没机会,差的城市到处是坑,但无奈现在的国策如此,只能支持!

接下来是给银行建议,希望银行给房企适当的贷款额度,实现总量限制。现在开发贷存量11万亿,房企债量2.4万亿,境外债大概有1万多亿人民币,境内债大概1.4万亿,加起来是2.4万亿。信托还有2万亿,开发商手上的钱是超过15万亿的。

如果房地产销售额是15万亿,银行放15万亿的债给开发商肯定够了。

如果加上按揭现在的存量,到今年6·30的存量是29万亿,二手房有9万亿,一手房19万亿。2017年的时候整个按揭增了2.8万亿,2018年增了大概3.9万亿,到了今年上半年增了2.2万亿,到了9月底又增了3.3万亿,相当于整个按揭总的增量4万亿,也就是如果整个按揭如果没有增量的话,房地产行业就玩不转了。

对于房地产生存和继续发展的贷款还是要贷给房企,这是给银行的第一个建议,很正常。

第二个建议就是给房企资金并购同行。

现在风险大的房企很多,如果走违约到拍卖的路,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。

所以,银行要支持大房企并购。

目前房企数量很多,基本上排名前50的上市房企都时不时出问题,更何况小房企,而根据房地产行业经验,未来前五名能占到30%。其他行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,而房地产行业前五名是18%,未来扩张到30%没问题。

融创早就开始通过并购做大做强了,未来恐怕更是大鳄们的天下!

简单地说,孙宏斌的演讲的意思是调控是长期的,简单的开发利润很低,只有发展房地产+,同时希望银行支持行业内并购,继续给房企贷款。

对此,银行到底是怎么做的呢?

10月26日,据财联社消息,广东省银保监局表示,正在主动压缩房企融资“通道”。而且截止2019年9月末,成绩斐然:

10月26日,广东银保监局表示,该部门主动压缩"通道",腾出信贷规模服务实体。

房地产贷款增速下降约10个百分点,信托资金投资房地产规模实现零增长,投向房地产的非标资产规模大幅减少。

贷款可以继续,但没有增长,不仅是银行,信托资金也如此。

据用益信托数据,10月地产信托一共融资210亿元,单月融资规模再创年内新低!据机构数据,2019年上半年房地产领域信托产品募集规模达到4531.94亿元,月平均800亿,210亿相当于上半年是平均的1/4。

在这种情况下,别说二三线城市了,就是一线城市的房价都在下跌。

据某上海地产媒体统计,10月上海单月新房仅仅成交3800套,不但远低于9月的6114套,更比之前几个月月均5000套起的成绩相差很大。

今年9月,北京二手房挂牌总量为91076套,而一年前的9月,这个数据是49296套,如果再往前追述到2017年11月,挂牌总量是25941套。9月北京二手房住宅签约7658套,相比去年同期下降了38%。

虽然北京二手房价很坚挺,但挂牌时间从2个月到8个月不等。

 

北京二手房市场上半年看的人多,但房东预期高,一般价格都谈不拢,到了下半年,连看的人都少了,有时候一个月都没有中介带过来看房的。

中原地产有一个叫做中原报价指数,反映的是中原二手住宅房源调价的情况。如果指数低于50%,说明把房价往下降的房源占比要高于价格上调的房源。今年至今,北京只有一个周,这个指数高于50%,下半年中原报价指数大多都在30%以下。

至于二线,10月全国近4成城市,库存量同比增长30%;二手房市场,继续降温,青岛、苏州、南京等环比缩量20%以上。除了三四线城市局部还有些余温之外,全国楼市是越来越冷。

楼市真不一样了,至少大家的预期已经非常的低,这比孙宏斌预期的恐怕来得更快。

国内选房可以不急,但是有一个城市的房产大家要快点去考察并作出判断:柬埔寨首都金边。

为什么这么急?

柬埔寨是一个小国,没法和周边的泰国和越南相比,首都金边面积678平方公里,比新加坡国土面积略小,相当于上海市内环面积。

但这个小城市去年和今年创造了很多奇迹:据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示:金边2019年上半年平均租金收益率5.4%,居亚洲第一,全球第六,是Top 10中唯一亚洲城市。

2018年,柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅,29.4%的投资回报率“冠绝全球”,

别看金边的建设水平只有三线城市的都江堰水平,但每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人,年均增长2.97%,在全球主要城市中排名第三,其中70%为30岁以下人口。

据保守预计,未来10年至20年,金边人口将继续快速增长,住房潜在需求非常可观。

另外,金边的国际化程度可以比肩香港,300万金边人口中有30万的常住外国人,如果加上短期商务旅游的人数就更多,巨大的需求也是支撑金边高租金回报的原因。

最重要的是到年底金边可供使用的公寓数量只有3万套左右,别说当地人,就是常住的老外都满足不了。

金边住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

而金边多年的GDP增长是在7%左右,这种速度在亚洲也只有中国能超过,难怪很多人都把金边看成十几年前的深圳。

如果有机会重来,你是否要抓紧时间考虑金边的房地产市场!

世通君(微信ID:shitonghk002)——海外投资领域骨灰级老兵,专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年,一路从欧美加澳新走到东南亚各国,现专注东南亚房地产投资。

过去4年,世通君每年超过200天在东南亚各国,双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目,清楚东南亚各家开发商的虚实,了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑,就找世通君

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