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合正圣盖博酒店项目——EB5优质项目选择的教科书

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2017-08-30

7月以来,合正圣盖博酒店项目的三十多位投资人I-526集中获批,而且出现多个客户三个多月就获批,最新一个(晚于视频时间)获批家庭优先日是2017年4月底的,3个月16天获批再创新纪录!原因得益于我之前多次讲到的优质EB-5项目的几个重要因素:

一.I924范本认证

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虽然I924不是所有EB-5项目都需要的必要条件,却是投资者保证和加快获批的充分条件。这里有必要澄清,必须是I924范本认证也就是移民局预审批通过项目,而不是每个区域中心必须提交的I924A假想项目认证,那个只相当于区域中心每年资格的年审一样,而范本项目是2009年移民局推出的,即优先让移民局对实际项目的文件进行审核并给予获批,范本申请中,区域中心会想移民局传达信息:即所有递交的文件和信息都是真实且最终的,以后的I526申请就按照这个范本模子递交,USCIS批准后就是预批准的范本项目,会带来两个直接优势:

  1. 项目文件已被USCIS认可,I526获批概率会高很多;

  2. 只需审核个案资金来源文件,审批速度会快很多。

但是现在很多项目不申请I924范本认证的原因:审批时间越来越长,可能耽误项目工期和融资进度,意味着必须有EB-5以外的充足资金,所以敢于申请I924范本认证的项目也间接说明了GP项目方的自有资金投入多且到位及时,也是安全性地一个间接体现。在最近专业机构发布的一份采样279个项目的I924统计分析中:范本认证项目只有32家占比仅11%,而假设项目多达243家高达87%以上,另有4家实际项目。意味着高达87%以上的投资者在选择项目阶段投了一个纸上谈兵的项目!由此可见I924范本认证项目对于绿卡直接保障和资金安全间接保证的重要性,也可以看出目前市场上优质项目的稀缺性。

二.项目按时开工、按时完工,进度与项目计划书高度吻合

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这是保证获批的另一个重要因素,众所周知,衡量一个建设项目资金到位情况是否良好的最重要指标和直接体现,就是项目的建设进度,移民局会通过各种手段掌握审批该项目投资人的时间节点,项目的建设进展情况。


如果是虚拟项目,可以跟投资人先纸上谈兵,只要你能说服投资人就有钱开工,也可以搞个开工仪式就停在那等待投资人的EB-5资金用。但是移民局在审核阶段是要看结果的,任何的牛都可以吹,但最终项目必须实际摆在那里。问题是现在很多开发商几乎没有自有资金,全靠投资人钱来开发建设的项目,无法按自己的项目计划书自圆其说。


所以一个按时开工完工、与BP基本吻合的项目也就基本保证了投资人的I526获批,如果是完全建设资金就业不需经营就业,完工后也可以说I829永久绿卡都有保障。这正是接下来要讲的第三点。


三.就业实现靠建筑就业就足够盈余,而不需借助经营就业

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这也是非常关键的一个因素。要靠建筑就业(直接、间接和衍生)而不是依仗经营就业。

  1. 一个项目只要工期合理超过24个月就可以计算直接就业。

  2. 项目建设运行过程中,需要有人生产运输建筑材料及设备设施等,这样通过经济活动间接拉动而非由项目直接雇佣的就业,称为间接就业;

  3. 直接和间接就业在附近衣食住行消费,会拉动一定就业,被称为衍生就业。


建筑预算执行完毕,全部费用使用在建筑硬性花费,固定装修及设备家具等上的,项目方提供主要发票和清单,移民局认可,产生的就直接间接衍生就业都实现了。可以说不仅I526,连I829都间接有保证了。


而经营就业需要用直接就叶法或预测就业法。除了提交雇员报告和工资单,企业还要创造足够收入把工资以外的很多经营花费付清才能雇佣信任,所有就业需完全由企业能否创造足够收入且雇佣足够员工决定;如果用预测收入法就更危险了,因为企业不仅需要创造收入,还要不管大经济环境如何变化,都必须在提交I829材料前达到几年前交给移民局的预测收入数额,有太多的客观不确定因素。


总之,创造就业难度和移民局认可程度的比较可通俗总结为两句话:


1.建筑就业(直接、间接加衍生)是最容易实现的就业,是“花钱创造就业”,只要移民局认可花费合理,合理花钱谁不会?


2.任何经营就业都是靠“挣钱创造就业”,移民局还要审核你挣钱是否达到了之前提交的预期,不定因素太多,挣钱不易。


以上三个因素,可以说是选择优质EB-5项目的金科玉律。合正圣盖博项目的第一个I526申请的权益优先日是2015年10月30日,在移民局进展到正常审批时间点时,准时爆发大批获批,恰恰是符合移民局的要求和移民局官员思维的体现。

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