年底了，很多机构都开始预测2020年的经济形势，包括年底中央经济工作会议会说什么？

但美好的预期没有来，今天（12月10日）公布的一组数据却让人很揪心：春天天的美好，也要先熬过这个冬天。

国家统计局公布了11月的居民消费价格（CPI）达到了4.5%，创下了自2012年1月以来的新高，而11月份PPI走势比上个月好点，但依旧处于负的1.3%。

前者说明物价在涨，后者说明实业很困难，而加在一起是经济学中最难对付的：滞涨。

CPI到达4.5%，给大家最大的感受不是钱毛了，而是物价太贵了，但只是二师兄惹的祸吗？

按照统计局的解读，4.5%的CPI涨幅里，畜肉类价格上涨74.5%，影响CPI上涨约3.27个百分点，其中猪肉价格上涨110.2%，影响CPI上涨约2.64个百分点。

猪肉是受到非洲猪瘟、贸易摩擦、一些地方政府对养猪行业过分干预等一系列因素影响，那同期上涨的牛、羊、鸡肉的价格又是也要怪“二师兄”。

如果关注大宗商品期货市场，基本上所有农副产品都在上涨，没涨的只有苹果和玉米，这些可有可无的农产品。

在12月6日举行的研究2020年经济工作的重要会议，根本没有提及物价问题。

不是不提是没法提，总不能现在去求着美国卖便宜的农产品和猪肉吧，而对其他国家我们基本上已经是零关税进口。同样没提的还有房地产，这是最后的底牌，当然不能现在打出来。

不提还有一个问题就是涉及到是否“加息”的问题。

CPI是4.5%，而存款当前1年期定期存款的基准利率是1.5%，也就是存的钱会变毛，出现付利息，如此会引发大众的焦虑，将钱从银行里拿出来转投其他理财产品。

面对CPI如果持续走高，央行通常会采取加息的举措，或提高存款准备金率，或者缩表等减少流动性的举措，反之则会降息。

而今年下半年利率是下调，甚至有学者预测，2020年货币政策比2019年宽松，降准降息都会有。

显然，高企的CPI让整个降息降准的过程变得异常的困难，对实业也有不利影响。

上图是11月份PPI走势，显示同比有所反弹，这是一个好的现象，但依旧是负增长，只是情况会好一点。

至于年底经济会不会好转，现在只能期待，没法预测。

对于房地产，很多人都期待年底的年底中央经济工作会议，肯定会有提，只是多少，和怎么个提法的问题。

但恐怕结果也不会太乐观，原因先看一组关于房地产的数据：

10月17日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

如果我们把买房的目的按刚需、改善和投资分别统计，就会得到过去十年三者直接的变化：

刚需：从69.7%降至15.1%；

改善：从10.8%升至26.7%；

投资：从19.6%升至58.2％。

根据该中心发布的《中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究报告》显示：2013年-2019年8月，我国个人房贷余额从9万亿大涨至25.8万亿，年均增速达23.4%，其中，首套房贷增速15.8%，多套房贷增速32%。

2018年，我国家庭在多套房上的贷款占比已经高达65.9%，超过了首套房。

也就是去年银行2/3的钱是给投资拿去投资第二套以上的住房，85%的购房者都不是刚需。

更为关键的是，存量房贷中47.1%是用在空置房里，等于有钱人借银行的钱变成了房产存起来了。

根据贝壳研究院发布的数据：上海市住宅总量有780万套，其中大约有290万套是用于出租的。也就是上海有37％的住房不是自住，而且被用来投资的。

上海的房子不愁租，那其他城市呢，即便是找不到租客，也情愿把房子空起来，要不然呢？哪还有比房产更稳定、更保值的资产呢！

你可以设想一下，如果年底再次刺激房市，或者放开限购会如何？

那85%的投资者会迅速地跳出去抢15%刚需购房者的份额，而在这个过程中，只会再提高购房的门槛。

如果不信放开会给刚需者提供机会，那么，不妨看看深圳市场。

光棍节那天，深圳提高了普通住房标准，政策一经公布，房价立刻反弹。其中，有一半的二手房源涨幅在0%-5%，另一半涨幅在5%-10%，5%刚好是普通住房标准提高后，节省下来的增值税。

等于，房东把政策红利全部吃了，甚至，有房东不惜毁约也要涨价。试问，其他城市还有必要提高豪宅税的标准吗，还不如政府多收点税更实在。

其次这个冬天，深圳的豪宅，特别是前海的豪宅卖得特别的火，相反的一般住宅无论从成交量还是去化率来说都不高，而这种豪宅一般也不是给刚需甚至改善型住房准备的。

豪宅被秒杀更说明，现在买房是投资，那放开来只会造成房源更紧张。

易纲行长在《求是》的文章中提出“加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节”，因此，明年地产市场基本还是维持“房住不炒的定位，因城施策，分类指导”，而对房企的融资或金融监控才是政府的关注点。

最好的方式，不是作为，反而是不作为，让房价阴跌，才是最好的选择。大跌，只会让政府救市，阴跌，让投资者不敢入市，让更多人理性入市。

和我们国家相比，现在的东南亚就像是二十年前的中国，到处充满着商机。

与其他地区经济疲软不同，整个东南亚的经济处于高速成长期。国际货币基金组织认为2019年全球经济增速前十位的经济体中有5个位于亚洲，其中就包括柬埔寨。柬埔寨以近乎于7%的GDP增速，在全球遥遥领先。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

在如此供需矛盾巨大的情况下，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

短时间内，金边的人多房少的矛盾是不能解决的，这就决定了金边房产还有很大的发展空间。

金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，与其投资国内房产，不如放眼全球寻找更好的投资。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

今天金融类APP下载的第二名是“个税所得税”APP，而很多公司的HR也都发布了个人所得税填报的提示。

“个人所得税”APP已于12月1日开放填报，今年1月至6月，专项附加扣除政策共减税302亿元，5190.5万纳税人享受该项政策。随后12月3日，财政部发布《中华人民共和国消费税法（征求意见稿）》，消费税立法的靴子终于落地。

惠民生，不光是12月6日，中共中央政治局召开会议的口号，而是实实在在的利益和行动。

昨天对政治局的会议的解读只限于房地产，房地产火不火关键还是实体经济，而中国经济发展的动力还来源于：

1、实体经济的发展，特别是企业家投资的信心。

2、政府的引导，包括公务员的干事动力。

今年的个税调整很给力，引入教育、养老等六项专项附加扣除，是减税降费的重要举措。

数据显示，今年前9个月累计减税4400多亿元，惠及2.5亿纳税人，财政部数据显示，2019年1-10月税收收入中，个人所得税收入同比下降28.6%。

个税减低的同时提振了消费，同时，也带来消费税的增加。

2018年消费税收入超1万亿元人民币，而今年前8个月，国内消费税收入达10414亿元，同比增长18.5%。其中反映居民消费活力的生活服务业销售收入增长16.2%，互联网批发和零售销售收入同比增长16.8%，分别高于三产销售增速4.7和5.3个百分点。

本次消费税改革的一个重头戏就是改革消费税征收环节。

今年10月，国务院印发《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》中明确将部分在生产环节征收的消费税品目，逐步后移至批发或零售环节征收，同时，消费税收入现在要部分归属地方，不再由中央独享。

《征求意见稿》其实对消费者的影响很小，关键是给地方政府新的动力。

此前，征收环节在生产端，那么地方政府当然要把企业留着本地，拼命招商引资，现在消费环境留着地方，当然重视以消费税为突破口，增加地方税收收入来源。

要知道消费税是四个超万亿的税种之一，是仅有的今年前8月出现两位数增长，而其他大部分税种只有0.1%的增速。

事实上花钱很重要。如果中国能形成强大国内市场，就可以靠国内消费拉动经济，对出口、投资、房地产的依赖会降低，事实上，全球主要的发达国家都是如此的。

最近学术界对是否动用政策刺激持否定态度，但是对改革红利却非常看好并积极推动。

在12月7日于北京举办的“第十七届中国改革论坛”上，全国政协经济委员会副主任刘世锦明确提出货币政策、财政政策等宏观政策不可能改变潜在增长率。

甚至刺激性政策有可能成为“经济真正断崖式下跌的一个诱因”。

刘世锦强调，要真正靠改革、靠调动干部、企业家、科学家的积极性来激发经济活力，尤其是地方竞争“这个发动机不能熄火”。

从国际经验来讲，日本、韩国和中国台湾都经历了二三十年高速增长，当人均GDP达到1.1万美元时都由高速转向中速。其中，日本的经济增速在70年代初期直接降到4%-4.5%，韩国的经济增速在90年代后期直接降到5%左右，中国台湾的经济增速出现在80年代的后期，由10%降到5%-6%。

根据刘世锦团队的研究，中国在经历增长阶段的转换后，2020年到2025年中国的潜在增长率基本上都在6%以下，在5%到6%之间。

也就是在大家看来通过刺激的政策让中国经济恢复到6%以上的增长，其实是违背客观规律的，如果继续把货币政策放松，放得更松，用一种刺激性政策，试图达到超过潜在增长率的增速，实际上是寅吃卯粮。

事实也证明，到目前为止中国并没有出现由于货币政策过紧影响经济增长的情况。

现在的经济虽然降下来，但还没有稳定，所以，可能发展速度在5-6%之间，不排除在5%以下。因此，2020年稳增长的压力和挑战将大于今年。

关键是动能是什么，在哪里？

过去的动能很大程度上和房地产基建等相关投资，但是这种增长模式的需求早已过了。

房地产峰值出现在2003年、基建投资峰值在2006年、出口峰值在2011年左右出现，其他像焦炭、水泥、乙烯、粗钢等等，都已经出现过，接下来，整个增长就会进入所谓的平台期，然后逐步回落。

同时，人口持续老年化，就业人口从2012年开始减少，到2018年总量开始下降。技术上，中国拥有全世界最全的工业部门，可利用的技术红利也在减少。

而且，中国资源消耗、碳排放量已经接近了历史峰值，资源环境可承受的能力达到了临界点。

刺激没有用，只能发展出和现有增速相匹配的发展模式，而现有的体制机制上的束缚，不少新的结构性潜能看得见，但却抓不住。

比如，宅基地可以流转但是不能朝外流转，将石油、天然气、电力、铁路、通信、金融等行政性垄断行业进行实质性地放宽准入等。

再比如12月2日，格力电器控股股东格力集团与珠海明骏签署股份转让协议，权益变动前，格力电器的控股股东为格力集团，明显有点国退民进的意思。

另外，最大的短板是高水平的大学教育和基础研究滞后，研究成果能否转换成经济效益等一系列问题，否则，创新将会后劲不足。

另外，公务员的积极性对经济、社会发展至关重要。

有研究中国经济的西方学者提出：中国经济之所以发展迅猛，一个重要的原因是地方政府、公务员发展经济的动力非常充沛。

在改革开放第二个十年之后，中国其实是用GDP、财政（税收）收入等非常量化的指标，制定出一套对官员的考核和晋升制度。

这样一套制度的好处是可以很好的拉升GDP,但坏处就是低水平重复建设，环境破坏，还有催生腐败。

现在把绿色GDP和扶贫等加入考核后，由于利益减少，所有公务员动力减少，并且，出现不作为的行为。

十九届四中全会则一进步提出“改进党的领导方式和执政方式，增强各级党组织政治功能和组织力。完善担当作为的激励机制。”

其实已经开始做了，包括2018年新修订的“中华人民共和国公务员法”，推行的公务员职务与职级并行制度，拓宽公务员晋升渠道。还完善了机关事业单位基本工资标准调整机制，实施地区附加津贴制度，完善公务员奖金制度，健全党和国家功勋荣誉表彰制度，做好平时激励、专项表彰奖励工作，落实体检、休假等制度

只有将官员的动力，企业家的信心，还有科学家的积极性都充分发挥出来，才能推动可持续的高质量发展。

中国现在的政策已经转向，不妨借鉴国际发展经验，留心去看全球其他地区和城市的变化，我们更容易找到一些新的楼市机会。

以城镇化率的高低来区分发展中和很发达但是依旧存在机会的城市为标准，大致可以把各国城市就分为两类：

1、还没有达成50%城市化率的，主要是一些发展滞后于中国的新兴市场国家和地区，是房价全面爆发的时期。比如泰国、越南、柬埔寨。

2、正在大型城市改造和更新的一线城市，局部地区的房地产市场会受益。比如马来西亚首都吉隆坡。

前者很容易理解，我们刚刚经历过全球化、人口红利和经济高速发展，城镇化所带来的房价的上涨的红利，大家都有切身的体会。

而在东南亚中的柬埔寨，不仅和中国关系好，而且，目前的发展模式也完全复制中国，这一点连外媒都如此认为。

柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

从2012年，柬埔寨房市就开始以令人惊讶的速度在快速攀升，平均下来几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

金边还是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，这样的机会，去过柬埔寨的或者听说过柬埔寨房产投资机会的人都明白。

另外一种就是马来西亚首都吉隆坡转型升级的机会。

2018年马来西亚人均GDP已经达到3万美元，已经达到发达国家水平，马来西亚更被《CEO WORLD》杂志，评选为“2019年世界最佳投资经商国家”。

经济方面，近十年马来西亚GDP总额平均增幅逾10%，超过金砖国家，GDP总额增量亚洲第2，增长速度亚洲第1，成为最受欢迎新兴市场目的国第1名、易于从商排名世界第6名、最具竞争力经济体全球排名第12位、经济竞争力全球排名20位。

就房价对比而言，吉隆坡房价更是东南亚性价比最高，房价较低的城市。

吉隆坡的人均GDP远超其他城市，但核心区房价还没有越南和泰国的高。现在曼谷房价已经到了6万，胡志明市房价到了5万，而吉隆坡才3万左右。

关键是到2020年，吉隆坡将有大发展。

在2010年9月25日马来西亚政府宣布推出经济转型计划(ETP)，将以1,720亿令吉打造“大吉隆坡”，目的就是要让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。

这个经济转型计划不仅是让吉隆坡成为全球前20个最宜居城市，还有期望让人均国民总收入目标达1万五千美元，透过实施12个国家关键经济领域，来吸引4,440亿美元的投资，这不仅为吉隆坡带来新一波外国直接投资的增长，也为城市创造330万个新的就业机会，来提高马来西亚在国际上的竞争力。

如此多利好，投资吉隆坡房产可谓是有实力，而且房价别低估。

透过中国的发展模式和经验，并且借鉴发达国家经验，我们完全可以把这么模式套用到其他城市和海外房产上，其实，大家也都是如此走过来的，那么，机会也就摆在眼前。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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大湄公河次区域（GMS）国家同意加强旅游合作，包括改善基础设施和营销技术以及开发人力资源。

在上周于暹粒举行的第44届GMS旅游工作组会议上，GMS六国签署了加强旅游合作、吸引更多游客的协议。

GMS国家包括柬埔寨、中国、老挝、缅甸、泰国和越南。

会议于11月28日至29日在阿普萨拉吴哥酒店举行，与会的有各国的国家旅游组织和发展伙伴，包括亚洲开发银行、东盟-中国中心、东盟-韩国中心、东盟-日本中心、卢森堡发展PATA、湄公河研究所和泰国旅游局。

各国同意遵循2020-2025年的战略(联合行动计划)，旨在增加来自其他GMS国家以及区域外国家的游客数量。该计划涉及基础设施开发、投资、营销合作以及该行业人力资本的开发。

柬埔寨旅游部发言人Chuk Chumno称，该协议旨在加强GMS国家之间的互联互通。

他指出，GMS内部的旅游合作已经很强大。

由于在GMS内部的合作，柬埔寨获得了在贡布建设旅游海港的财政支持，以及一条连接越南、柬埔寨和泰国的公路和一条来自中国的铁路线。其中一些项目的建设已经开始。对其他国家来说，它很快就会开始，”Chmuno先生说。

他表示:“我们的目标是通过改善基础设施和便利文书工作，增加进入GMS地区的游客数量。”

2018年，全球接待国际游客超过6750万人次。其中柬埔寨接待了620万游客。

今年1月至9月，柬埔寨接待国际游客480万人次，同比增长10%。

亚太旅游协会主席Thourn Sinan说，GMS成员国在旅游、贸易和商业活动方面应该继续保持透明的沟通。

他说，GMS国家应该对对话和贸易更加开放，同时尊重彼此的法律。

“我们必须努力改善基础设施，尤其是与越南和泰国接壤的边境地区。这将促进这些地区的贸易。

如果贸易改善，旅游业也会改善。旅游业是关键，因为它有助于吸引投资者和企业的到来。

政府最近成立了国家旅游发展委员会，以促进柬埔寨最重要的经济驱动力之一的发展。

根据柬埔寨旅游部上周发布的一份声明，11月22日，柬埔寨首相洪森签署了关于设立该委员会的一项次级法令。

一直以来，在柬埔寨置业的热度是越来越高了。这个被誉为“亚洲新虎”的柬埔寨在去年18年获得了“双料冠军”后，（即柬埔寨金边去年以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率荣登榜首，在东南亚国家中排名第一）。就被更多的人关注，吸引了很多国际投资者来柬埔寨投资。

据华尔街见闻消息，2018年，中国买家的询盘数量较上一年猛增超550%。而今，时隔一年，柬埔寨依旧以不俗的发展速度成长起来。

面对陆陆续续“入驻柬埔寨”的投资者们，相信其中有很多人不太了解柬埔寨目前的房产市场行情，只有了解最新的房产市场行情才能更好地做出自己的决策。所以，这一期内容，小编给大家整理了一些关于柬埔寨目前的房产市场行情。

这段时间，关于柬埔寨的公寓数的供应量，以及房屋销售的市场份额的相关数据已经出炉。下面大家来了解一下吧。

一、金边、西港公寓供应量仍大幅上涨，供应量往中端公寓偏移

根据世邦魏理仕的《2019年第三季度金边市场动态》，新项目的推出集中在Chamkarmon和ChroyChangvar地区，分别占新推出单位的44％和40％。大多数新产品都定位在中档市场，占所有产品的52％（约2700个单位）。

另一方面，世邦魏理仕的报告中也指出了，高端和刚需市场分别占32％和16％。尽管新的项目活动活跃，但项目完成情况仍然缓慢。供应量仅比上一季度增长了5.1％，总计达到约17,510套。

另外还有一则报告显示，截至2019年第三季度，柬埔寨市场上公寓其中22％归类为可负担的，54％是中端的，24％是高端的。

结合前面两季的市场表现来看的话，和前两季一样，目前柬埔寨金边的市场，偏中高端公寓的占比也依旧有稍明显的放缓趋势。

据了解，从去年18年开始，柬埔寨公寓的比例，主要是中高端向经济型公寓倾斜，与2019年第一季度类似，大多数推出的公寓都属于“经济型的偏中端公寓”。所以市场的表现给到大家的参考意义是：目前柬埔寨金边、西港公寓的供应量依旧是大幅上涨的，只是公寓类型偏“中低端”或更经济的公寓类型发展，大家如果想在，未来一段时间里投资柬埔寨房产的话，选择中低端型公寓会更受市场欢迎。

二、排屋市场份额逐步下降，本地人“转战”公寓市场

结合前几季柬埔寨的市场表现，也许有很多投资者有这样的疑问，就是，柬埔寨市场为什么在近年来保持着中高端向经济型公寓倾斜的发展趋势。

而接下来的这份市场调查，可以给到你答案。

据了解，目前，柬埔寨市场上排屋市场份额逐步下降，本地人“转战”公寓市场。

此前，柬埔寨房地产区域营运负责人KellerWilliams和首席执行官KimHeang均表示，到2021年，排屋园区项目的市场份额还会下降到50％至55％，而公寓的市场份额将从35％上升至40％，细分住宅用地市场将吸收5％地份额。

另外，KimHeang还补充说，如今柬埔寨人更喜欢住公寓。很显然，虽然公寓楼宇所占用的土地比低矮平房要小的多，但可以容纳更多的居民。另外，随着城市人口的增长，交通会变得越来越拥挤，因此他们希望住在城区内以避免上下班长时间的奔波。可见，公寓是他们很好的选择。”

目前，在柬埔寨购买房子的群体有：柬埔寨本国的住房刚需人群、国际的投资者、经商务工的人等等。柬埔寨当地人作为购房的主力，（柬埔寨的国情是有大量的年轻群体，购房主力恰恰是这些年轻群体）这些群体大部分收入水平一般，现阶段不会考虑高端的公寓。同时柬埔寨也随着城市化的发展，使得柬埔寨逐渐摒弃原有的排屋形式的房屋，而且当地人对生活的追求越来越高，偏经济型的公寓自然就更受市场欢迎。

所以首席执行官KimHeang也说：“现在，我们可看到大家对经济适用型公寓感兴趣的趋势。部分买家为了自住而购买，而另一部分人则作为对未来的资产配置。无论如何，经济适用型公寓在柬埔寨的确步入了蓬勃发展阶段，特别是因为它适用于柬埔寨的新婚和年轻夫妇。”

11月29号），柬埔寨发展理事会（CDC）秘书长宋金达表示，在柬埔寨政府的请求下，中国政府已同意派遣发改委官员来柬协助协调吸引中国投资方。

中国发改委官员将被派驻在柬埔寨发展理事会（CDC），柬方希望以此更好地吸引中国投资，并帮助协调柬方加强工作。虽然还不能确定具体时间，但相信会在近期内。

在政府层面的合作，29日当天，陕西省政府和柬埔寨商业部联合主办的2019“一带一路”陕西经贸文化推介洽谈会，此前，湖南政府也柬埔寨就装备进军柬埔寨搭建了重要合作平台。

上周四，中国和平与发展基金会（CFPD）和柬埔寨民间社会联盟论坛（CSAF）周五在这里签署了协议备忘录（MoA），该项目旨在帮助减轻该农村村的贫困，以共同发展柬中友谊模范村。

建交61年来，两国始终相互理解、相互支持。近几年来，在两国高层的战略引领和两国人民的共同努力下，通过“一带一路”建设和柬埔寨四角战略对接，中柬传统友谊焕发出勃勃生机。当前，两国正在全力构建中柬命运共同体。

在民间层面，“2019年天下潮商经济年会暨柬埔寨投资峰会”在金边开幕。

这是该组织自2011年成立以来，已经成功举办了5届，今年首次在中国以外的国家举行，充份体现了年会及广大潮商对柬埔寨的关注和重视，也体现出对柬埔寨的经济发展前景的积极期待和坚定信心。

洪森总理向大会发来贺信表示，当前，柬中关系正处于全面稳定发展的新时期，双方经贸合作成果丰硕，人文交往日益密切。柬埔寨政府高度重视发展对华关系，包括外交、经济、文化等各个领域。柬埔寨将一如既往地支持“一个中国”原则，欢迎全球潮商来柬投资发展。

据柬埔寨发展理事会（CDC）此前发布的数据：柬政府在2019年前4个月，共批准了115个投资项目，协议投资额达40亿美元，比去年同期增加了三倍多，其中很多是来自中国的基建项目。

根据柬埔寨发展委员会的报告，从2016年到2019年8月底，柬埔寨的外国直接投资中，中国占总投资的56％，直接投资达79亿美元约占总量的35％外国直接投资总额使中国成为柬埔寨的第一大投资国。

在柬埔寨投资不仅可以拥有1500万到1600万柬埔寨人口的市场，更涉及超过2.5亿个市场东盟地区，因为东盟的业务也融入了柬埔寨 使柬埔寨可以将其生产的产品通过边贸自由出口到其他东盟国家。

柬埔寨是东盟的中心，很容易与东盟建立联系。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

那些笃信价值投资的人在过去的几天是非常的忙，在一线城市中，只要经济情况变差，就会在深圳这个城市爆出土豪大大“出手”的新闻。

短短3天内深圳5个新盘接连入市，释放3200+套房源，日光盘甚至秒光盘重现。

龙光玖龙台二期，705套房源，认筹2天，30分钟内“秒光”

颐湾府备案均价约10.2万/平，总价区间在960-2531万/套，4.5小时抢光300+套120平千万豪宅。

龙岗齐发两盘，成交880+套，其中，特发天鹅湖畔，开盘当天成交了552套；龙岗中心城的恒裕珑城本次开盘主推285套住宅，开盘当天成交230套，去化达到8成。

唯一变的是去年5000万的是“蹲”，今年则有1800万的大鹏坐而已，结果，456套豪宅吸引了1306位认筹客户，开盘4.5小时，所有房源全部售罄。

重点不在深圳土豪有多少，是怎么干的，深圳现在是前途一片大好，趁着现在经济低迷出手是必然的。

但，今年出手的时点、方向和区位却非常值得大家研究，以深圳为模版，其他长三角地区的投资模式其实也差不多，有机会再讨论。

先看看深圳土豪是怎么干的！

去化最快的两个前海新盘其实没什么可说的，但凡在前海楼盘去化都特别的快，没办法就是有政策红利加身。

去化非常快的还有两个地方：光明和龙岗。

其中，光明的龙光玖龙台二期，还是早上发布认筹公告，第二天晚上就线上选房。特别指出的是给VIP办理的时间也就限于11月29日早上到11月30日下午16：00。

结果，有效认筹量为2662个，抢700多套房源，开盘即被“秒光”。

光明区，就是深圳热度仅次于前海的宝安区的延伸，未来，光明承载“综合性国家科学中心”的任务，深圳还出台了《光明科学城空间规划纲要》，把光明区63%的面积（99平方公里）都纳入其中。

参考《上海深圳同时出现两个“价值洼地”！》

龙光玖龙台二期这个项目就是光明城站附近，处于光明的核心地段，这其实是不为大家所熟知的重大利好加身，被秒光也不足为奇。

其实，加在深圳身上的光环很多，就比如刚刚深汕合作区楼市的政策出台了，但是考虑到汕头经济体量和离深圳的距离超过70公里，显然，这种政策，更多是利好汕头，指望影响深圳是不现实的。

同样的，如果是在长三角地区的朋友们，12月1日傍晚，《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》终于全文发布，将上海的地位再次得到确认，但这种大规划能产生多少实质性影响很难说。

对当下而言，其实只是新闻，并无实质利好。这在最近几年政策红利不断地推出的时候，一定要留心重大利好不见得影响楼市，但是如果将一个利好放在一城一区，这样的利好要值得重视。

另外两个新盘都是龙岗的，有点刚需+地铁的概念。

8月份以来，特别是豪宅税调整后，二手交易成本下降，市场迎来新的成交高峰。南山、宝安房源被持续消化，目前热点区域基本上处于无盘可卖状态。同时，市场热度也在向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域转移，轮动效应明显且迅速。

二手房成交量方面，龙岗近三年平均每季度成交超4400套，远远高过排名第二的宝安，成交量更是盐田区的10倍！

之所以龙岗的房子卖得如此好，主要和交通将有极大改善有关。

据统计，深圳地铁14/16号过半站点都已经进入主体施工状态，未来三五年内，龙岗到福田中心通勤时间将缩短到半小时，到南山仅需40分钟，东部轨道交通将得到极大的提升。

根据研究结果显示，房子与地铁站的距离每减少250米，价格就上涨2.4%。不愧是地铁一响，黄金万两。

10月份龙岗一手住宅网签5.1万平，环比下降23.3%，连续三月下降；竟无一住宅项目供应。去年一整年的网签数据显示，龙岗区新增供应有80.87万平，但是成交面积也高达84.78万平。

新房供应在这个区域，依然呈现出“紧张状态”，也带动了该区新房销售。

对于深圳来讲，第四季度利好消息频出，因此房价虽有波动，但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大，未来房价涨幅若脱离预期，估计政府还将有后续办法来应对。

北上广深四大城市对比，深圳住房自有率占比垫底，仅为34%，不足其它城市的一半。也就是说，深圳有近7成的人在这个城市里都没有自己的房产，再加上不断扩大的地铁让通勤更方便，构成了龙岗成交火热的基础。

不妨来复盘一下去年还没有什么利好，到今年利好不断的情况下，深圳房地产市场的轮动过程。

对于深圳来说，接下来不见得还有更好的上车机会，但是对于其他城市来说，机会或许还有，毕竟现在是政策红利期。

从2016-2018年，深圳房产基本上都是横盘，偶尔有部分区域微涨的情况。

直到2018年底，位于前海的诺德假日当时小两房总价成交价还是390万，但过完年就翻到了420，然后就是440，460，年中就涨到了480，并止步于490的豪宅生死线。

涨的最快的除了诺德的小户型，还有前海港湾的小三房，领涨原因就是位置好，楼盘新和小户型较多。

到8月18日后，先行示范区政策引爆了深圳大湾区的房地产市场。

前海迅速领涨，宝中、西乡、碧海、沙井跟涨，南山优质片区包括深圳湾、半岛和后海片区跟涨，但涨幅略弱。

而深圳的中部和东部则无声无息，福田和龙岗业主甚至不相信深圳已经开始涨了。

到9月份，深业中城、天健天骄、都市茗荟等相继开盘、恒裕滨城单价屡创新高等等不断刺激深圳西部楼市保持高温状态。

到10月24日，三个重磅新闻出台：一是前海扩容，二是腾讯落户大铲湾，三是沙井的空港新城出了规划。

将整条深圳西部沿海产业带和房地产市场推上了巅峰。

随着热点的转移，前海横盘不涨，宝中和碧海变成了第二轮的领涨先锋。

扩容之前，宝中已经从上半年的七万多慢涨到了八万多；扩容之后，立刻打着滚上涨，均价很快翻到了九万多，而且一房难求。宝中三房全部站上了八百万后，五六百万的碧海三房就显得性价比很高。短时间内碧海普遍上涨50-100万，均价很快破七望八。

11月11日，豪宅税大幅调整，终于将热点从西部板块逐步向龙华和龙岗。

先是红山上塘的不少楼盘调高了报价，接下来龙华的龙中的壹城中心，仗着高赠、次新和旧改，单价普涨一万。

而龙岗，单价四万多，四百万总价还可以买到三房+地铁+次新。和福田大量6-10万的房源，显然就是价值低洼，再加上地铁14和16号线通车在即，还有世茂和大运的预期。所以，龙岗成为今年深圳楼市最后的接棒区。

今年，深圳轮涨的循序是：

南山﹥福田=前海=宝中﹥龙华﹥罗湖﹥龙岗﹥坪山=盐田。

深圳前海和宝中成为是本轮轮动的最大受益者，龙华龙岗其次。现在深圳中部和东部的低总价楼盘，包括沙井和光明，深圳4万多单价的房源越来越少。

下一次“抄底”不知又是何时！

从政策红利角度上看，第一波利好出现在珠三角，第二波在长三角，未来，全国的重点中心城市都会有如此机会，但红利未必有深圳那么多，毕竟效应会递减。

最好的投资还是去那些城市能扩大一倍，而且，持续有人口流入的城市，或许不是国内，毕竟房价都不便宜了，而是在东南亚的国家：柬埔寨。

先看柬埔寨首都金边的房价数据，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

涨得快，很多人都担心未来的上涨空间有限，这个问题在金边完全不存在。

根据今年3月份，柬政府发布了《2015至2035年金边城市规划》，把金边城市建设规划分为两个阶段，，第一阶段是到2020年金边将建设成为能容纳300万人口初步现代化城市。目前，人口已经超过300万，提前达到。

第二阶段到2035年金边将成为城市现代化功能齐备，容纳500万人口的国际化大都市。以现在每年7%左右的增长速度，哪怕将来调低点，也是完全有可能提前达到的。

当金边人口增加到500万后，城市面积由现在的375平方公里扩展到675平方公里。

柬埔寨的经济多年都是7%左右的速度发展，这样的高速发展自然吸引了其他国家，特别是亚洲近邻，包括欧美国家的投资者来炒房。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边城市面积、人口翻倍，城市核心地段优质房地产早已瓜分完毕，核心区的优质资产就更加显得稀缺，未来房价涨幅更可观。

重点是：金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

近日，西港正在热火朝天的修建道路，独立大道半幅路面直接被挖开，导致道路交通拥挤不堪，空气中弥漫着斥鼻的灰尘。

由于道路扩建需要，挖掘机直接开到道路两旁操作，许多沿街的店铺，尤其是做餐饮的根本无法开门营业，即使营业也是门可罗雀，而其他的商家也均受到不同程度的影响。

有的餐饮店或是搬迁，或是歇业整顿，或因生意惨淡直接关门回国......

 店铺生意惨淡，修路雪上加霜 

自8月份柬埔寨颁布禁止网络赌博的政令之后，一大批国人纷纷撤离，其中有从事网投的，也有抵御不住寒冬期的商家。当然，也有一些老板仍然苦苦支撑着，坚守西港暖春的到来。

但是伴随禁令的冲击，西港人流量骤降，很多中国商店和餐馆经营不善，甚至开始亏损。

令他们万万没想到的是，如今政府修建道路和排水系统，导致道路坑洼难行......门店生意受到很影响的严重，可谓雪上加霜。

一位在西港开餐馆的老板表示，他们家店曾经是网投追捧的网红美食店，菠菜大军撤离之后生意一落千丈，如今修路餐馆被扒了，炒个菜落的灰尘比鸡精味精还多，担心长期这样会影响客户的健康，实在坚持不下去，关门回国了。

白天修路营业困难，加上最近西港绑架、抢劫、入室偷盗事件频频发生，治安混乱，晚上人流变得更少。不少商店老板表示，担忧有歹徒深夜作案，又鉴于到当前修路给店铺营业造成了影响，他们也正考虑离开西港。

 店铺违建被拆，碎了多少人的淘金梦 

此外，一些商店老板因当初并未做足实地调研工作便来西港投资，有的或是贷款或是向亲朋好友四处筹钱投资开店，一口气和本地房东签了几年的铺面以及支付高额押金。

西港一大波人撤离之后，有的老板难以赚到钱支付高额的房租，苦口婆心说服房东将房租一降再降，本以为能“喘息”一下，可偏偏被修路杀个措手不及，特别是那些被当局告知铺面是违规建筑，必须在限定时间拆除铺面的老板，更是梦碎西港。

一些资金雄厚的老板选址搬迁，但是有的未必再经得起折腾，只好关门，然而房东却又不肯退还租金、押金......搞得血本无归。

除此之外，一些烧烤摊的帐篷、以及辛辛苦苦花费巨额打造的广告牌等也面临拆除。有的人甚至连东西都拉不走，又不能变卖，真是令听者流泪，闻者痛心！

在修路的往后几个月，不知道又有多少同胞们坚持不下去，梦碎西港，泪洒双狮！

 西港修路是压死中国商家的最后一根稻草？ 

网投气焰没被扑灭之前，西港熙熙攘攘的人流，吸引大批中国商家涌入。当中不少商家盲目跟风投资，有的甚至没有进行深入的实地市场考察，押上全家当，纷纷投资西港，最后当禁止网赌令这股“风浪”来袭，自身却难以抵抗，结果被拍死在海滩上。

被筛下来及苦挨的人，原本想着苦撑到西港回暖，却没想到又遭受到修建基础设施的影响，扛不下去......

而今走在西港街头，很多铺面门前张贴着“旺铺转让”，路边一些服装店，无奈降价抛售，想着拿回一些本钱之后退出西港。

虽然西港当局表示八个月内会将道路修好，但有人认为，以本地工人的工作效率，是否能按时把路修好还是个迷。

另一方面，虽然政府正在积极的吸引和招揽各种投资项目，但是当地安全事件频频发生令人担忧，大部分处在水深火热的中国老板们难以支撑下去，或许修路将成为压死他们的最后一根稻草。

但是俗话说，“要致富，先修路”。其实，西港政府花重金大刀阔斧的修路，是为了更好的发展，从长远来看这无疑是件好事，能熬到头的老板，必将能看到曙光。

随着首都金边的城市化进程不断加快，金边政府正在积极推动兴建10个卫星城。到2035年金边将成为一座面积达675平方公里、城市现代化功能齐备、容纳500万人口的国际化大都市。

作为未来新市政重点发展的精华区域，水净华区位于湄公河和洞里萨河交汇之处，坐拥水净华和李永发两大卫星城，是金边往北的交通枢纽，也是连接金边与柬埔寨一些主要省份如磅针省，磅通省和暹粒省的必经之路。

投资约30亿美元

水净华区增添387公顷大型卫星城

柬埔寨海外柬华投资公司（OCIC）在水净华区投资了约30亿美元，建设面积为387公顷的水净华大型卫星城，近乎4个钻石岛。近日，OCIC集团的副总Touch  Somnang先生向媒体介绍了该卫星城的建设方案。

在与政府签署了协议的387公顷用地上，其中的102公顷作为居民住宅用地，45公顷作为基础设施项目用地，110公顷用于建设学校，30公顷归还给原土地所有者，而剩余的100公顷用于发展其他商业项目。

现在该卫星城的基础设施建设已经基本完工，耗资约1,5亿美元，包括修建了30公里长的道路、60米长的排水系统等。目前OCIC集团正在卫星城内建造售卖价格在15万至25万美金之间的公寓楼盘，以及一座售卖价格在300万和500万美金之间的商业大厦。

卫星城开发带动投资热

水净华区发展潜力不容小觑

Somnang先生指出，现在水净华周边配套齐全，有新市政中心、索卡酒店、中柬友谊之城“唐人街”项目、中国援建的2023年东亚运会场馆等，商业配套方面有永旺购物中心、百盛商场、美食宫廷等，更有一流的教育资源美国诺顿大学、柬埔寨皇家艺术大学、AISPP国际学校等，以及顶级医疗配套日本北原国际医院、法国甘密医院。

此外，目前水净华区有两座大桥投入使用，OCIC 还将斥资约3500万美元协助政府兴建一座跨洞里萨河的大桥，韩国也正在考察研究援建一座从水净华地区至檖尊地区的跨湄公河大桥。这些交通网络设施建设，将进一步改造提升水净华区的交通运输环境，与其他区域联通，吸引更多客流及投资商的进驻，促使其未来成为金边市的又一大商业中心。

近年来，水净华区正在迅速进入大众的视野，无论从城市战略规划还是经济枢纽角度来看，水净华区都有着不可比拟的特殊地位和无限发展的潜力。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

据统计约有40万中国人在柬埔寨做生意，加上华侨超过百万华人生活在柬埔寨；金边、暹粒、西港三大机场更是不断开通来往中国的航班；大街上随处都有中国人的身影，不断增加的中国人也为柬埔寨很多领域带来了投资机会。

如果说在东南亚这些国家中，泰国市场已经太成熟，越南市场开放性不强，缅甸市场还太年轻，马来西亚排华性强，老挝又太神秘了，那么柬埔寨目前的经济形势，正是你来投资的好时机。

房地产行业

世界银行所发布的报告称，柬埔寨20年来经济年均增长率达7.7%，经济增速排名世界第6。经济的快速增长带动房产市场的发展，柬埔寨房市从 2012 年起快速攀升，几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高，尤其是首都金边的房地产发展最快，房价一路飙升。

租金方面，Numbeo全球生活成本统计网统计：金边房屋租金回报率平均10.8%，最高可达16%。巨大的升值空间和可观的租金回报率，柬埔寨房产已成为海外投资市场上备受瞩目的新星。

基建行业

在“一带一路”战略的带动下，造价7400万美金的西哈努克省新多功能深水港于去年6月正式启用；“金边-西港高速公路”已于今年动工；金边国际机场也将新建货运航站楼......除了交通设施，还有公园、互联网、电信、电力等领域也在大力发展，柬埔寨的基础设施进入全面建设阶段。

银行业

随着经济的高速增长，柬埔寨银行业发展势头迅猛。据柬埔寨国家银行公布的2018年上半年数据报告，目前全国共有433家银行与金融机构，流动资产已增至369亿美元，比2017年同期增长17.5%;贷款基金为39.12亿美元，同比增长29%;存款额为214.41亿美元，同比增长21.9%。

收购与注资入股，是海外投资者进入柬埔寨银行业的捷径。柬埔寨的银行贷款业务净收益约在20%左右，利润非常高。

商超行业

随着市民对商场超市的需求日益增加，柬埔寨的商场超市项目不断增加，尤其是首都金边，人口总量和消费力日益庞大，这吸引了不少国际集团开始进驻，金边永旺商场一二期、Olympic Mall等多个购物中心的开发，不断提升金边的区位价值。

旅游业

旅游业是柬埔寨的第二大支柱产业，占 GDP 的比例超过10%，由旅游业带动的相关产业的GDP贡献率接近40%，是亚洲地区旅游业占GDP百分比最高的国家之一。

据柬埔寨旅游部估计，按照柬埔寨现在的游客增长量，配套的酒店容量需要从目前的 4.6万个房间增长至2030年的10万个房间，酒店和租房数量供不应求。

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今年前三季度的经济数据是第一季度增速为6.4%，第二季度为6.2%，第三季度为6.0%。第四季度经济即便是乐观一点也不会低于6.0。

为什么能乐观点？先不看其他行业的数据，就房地产的投资和开发的速度提上了，再加上一系列的地方松绑的政策：各地花式去库存+降准降息+房贷利率下调+定向人才取消限购+零门槛落户+取消限价+放松首套刚需等政策，第四季度GDP翘尾是可能的。

如果中美再能把贸易问题解决了，其实完全可以乐观地看待明年的经济以及楼市。这种情况下，2020年还会有“小阳春”吗？

答案如上图，其实很明确，至少近三年的历史告诉我们：

不管牛熊，每年3月全国10个一二线城市二手住房成交量的最高峰都是峰值。

年底了，年终奖能不能到账，明年开学是不是要换房，明年该如何安排基本上都该有定论了，到了开春可不就集中买房，这个中国人的生活节奏有关。

当然，最好的买房时机也是年底，想想房企也要过年，特别是今年金九银十又凉凉，如何能提前一步，跟开发商磨一下，自然有很好的折扣，总比等到开春了，房企和中介都忙起来了，谁在意打不打折呢！

而且，年底与小阳春的砍价和房价反弹空间至少应该有5%以上的价差。

如果你能在年底买入房价为500万，年后小阳春则可以挂牌到525万，当然，这只是理论上的，毕竟各地还是有限制的。

那这样的趋势会不会延续，大概率是可能的，而且，2020年，宽松的货币政策和不断降低的利率环境没有变，外围经济情况糟糕导致国内重启基建的苗头在年底已经出现，明年只会延续，而不会停止

对楼市而言，别太指望出现今年的全国性的放松政策，但是，地方性的放松今年下半年就没有断过，明年只会更放松，毕竟，地方的压力更大些。

现在的房贷基准利率已经转向是采用MLF+加点的形式产生。

而MLF利率自2018年4月以来一直保持在3.3%的历史高位，央行一定是通过降低MLF来引导LPR降低。

目前的经济看似处于通胀中，但除去二师兄的因素外，其实都是通缩，随着明年猪肉问题和进口美国农产品的问题解决，CPI会下行，央行就更有理由降息以缓解实体经济的压力。

因此，2020年的1年期LPR会继续降低，5年期LPR大概率也会微降。目前的房贷利率4.8%已经是30年来的历史最低值，而且未来几年还会继续降低。

建议购房者可以和银行签贷款合同时，必须选择每年调整一次贷款利率，因为房贷利率已经进入下行通道，未来每个月或者几个月就会小幅下调一次。

而且要把还款期限拉到最长，并且选择每月还款额相同的等额本息，不要选择开始月供高的等额本金。

至于房地产政策，其实很多二线城市局部都已经是完全放开了，未来，如果有可能，必然将放松政策扩大化以促进房地产交易。

10月15日，南京取消了六合区非户籍2年的社保要求，只要是大专以上学历，就可以在六合区买房，而高淳区在6月基本上完全放开了，只要有南京居住证和劳动合同就可以买房。

同日，天津滨海和宝坻两个中关村园区降为零门槛，落户的职工可直接买房。

接着，10月24日，海南三沙以外的所有城市落户把落户门槛降低为零，三亚紧缺人才不需要社保就可以买房。26日，南通也开通了零门槛落户，落户后就可以买房。

11月25日，成都天府新区直管区定向3类工作人员取消限购，购买直管区住房不再受户籍和社保限制。

对于那些还幻想在三四线买房的人来说，现在应该抓住二线省会零门槛落户和限购取消的机会买房。未来，一二线城市政府还会继续鼓励刚需入场。

2020年是棚改即将落幕之年，特别是在三四线城市，限购、限售等都会放开以吸引接盘侠。而地方政府也会出台各种政策维持房价不下跌，即便是房价涨了也要仔细考虑下，不然很容易变成接盘侠。

至于一线城市，小花样也挺多的。

深圳11月11日取消“豪宅税”，而在7月份深圳就宣布不再公布新房成交价格了，实质上就是取消了限价政策。

8月份，上海放松自贸区新片区限购政策，而11月22日起，广州口头放松适度放松非户籍居民限购政策，个税和社保可以互相补证，有助于释放部分刚需入场。

而北京燕郊地区10月18日虽然取消高校医院和高新区人才取消限购的政策没被认可，但当地开发商承诺，可以先付首付，明年1月发文后再网签过户。而后在深圳取消豪宅税后，一度媒体热炒北京取消豪宅税。

一线虽然蠢蠢欲动，但不要幻想出台全国范围内的取消限购的政策，那样的影响实在太大，而且，今年也试过，所以，不用奢望。

在一二线城市还有一个重点就是学区房的问题。

短期内，想让孩子上区外的重点学校，当然家长得花血本，但是长期看，买学区房就要逆潮流而行。

2019年7月8日，高层印发了《关于深化教育教学改革全面提高义务教育质量的意见》，其中第17条明确要求：“民办义务教育招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生；对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取”。

就是：公民同招，摇号录取。

其实从去年开始，北京在一些区实行了多校划片，而上海也是去年开始了公办民办同步招生。

对于一二线城市来说，不缺钱为了吸引人才自然会在学校等配套设施上下功夫，学区房政策的改革也是大势所趋。

对于2020年，经济面会更加明朗，政策会更加宽松，房价能不能涨很难说，毕竟能涨的都在高位，稳定还是大局，局部或有机会。

中国房地产高速增长期和密集发展期已经过去，现在的机会在海外。

东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的区域，整个东盟国家平均GDP增长率超5%，越南、柬埔寨，菲律宾等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。

其中，柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

首都金边不仅有人口持续流入，还有城区面积扩大一倍的规划。

根据今年3月份，柬政府发布了《2015至2035年金边城市规划》，第二阶段到2035年金边将成为城市现代化功能齐备，容纳500万人口的国际化大都市，城市面积由现在的375平方公里扩展到675平方公里。

现在的金边人口达到300万人，未来，金边还有十几年的发展时间和增长空间。金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

这样的空间和供需状况，随便怎样都能赚钱，何不到有鱼的地方钓鱼呢！

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过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

很多国人去东南亚国家，除了旅游、购物、看世界之外，还多了一件事，那就是——看房买房。这种以“旅行+看房”的形式，也似乎成为赴柬的一种新潮流，以至于一部分小伙伴认为，柬埔寨房地产之所以能够发展起来，都是靠中国人来支撑的。

加上近年来，越来越多的中国和其他国际投资者，大量涌入柬埔寨房产市场，其中交易错综复杂。更让一部分不了解柬埔寨市场的人有一种“外国资本入侵”的错觉。目前柬埔寨房产市场真的都靠外国人来支撑吗？

一、本地人对购房和租房需求增加

在柬埔寨经济的发展“刺激”下，与此同时，柬埔寨本身城市化进程也在不断的加快，使得许多乡村的年轻的劳动人口往城市迁移。农村人口向城市迁移，增加城市的住房需求，加经济发展，国民收入提高，也是影响房产的原因之一。

据柬埔寨目前的“国情”，人口的年轻化、外资涌入的冲击也正在潜移默化地改变柬埔寨人的传统居住观念，由排屋转向中低端的公寓物业类型。所以，根据相关报告指出，2018年开始公寓的比例从主要是中高端向经济型公寓倾斜，与2019年第一季度类似，大多数推出的公寓都属于经济型，以此来满足柬埔寨人的住房需求。

当然，除了观念转变之外，很多人都认为本地人的租房或购房需求很少，实则不是的。这些年轻人口的观念与老一辈不同，他们更偏爱于更高品质的生活。这个就是居住观念的改变的一种。所以我们可以看到，柬埔寨的公寓是非常受本地年轻人的欢迎，一部分年轻人因为工作需要而选择租赁公寓，一部分因为购房刚需而选择贷款购买两房以上的公寓。

所以柬埔寨国家银行（NBC）年初对外公布的数据就能看出，2019第一季度，民众从银行或金融机构借款购房的金额就高达32亿美元。这仅仅是银行对本地人的“购房贷款”，这也从侧面反映出柬埔寨人的“住房刚需”，而且业内专家预计的2030年44%的城镇化进程，也预示着柬埔寨人的购房需求也随之不断增加并扩大。

二、外国人对柬埔寨房产市场的影响

近年来大量的外企和就业者进入柬埔寨掘金，这些外国人包括北美，欧洲，日本，新加坡，马来西亚，加上中国的香港、台湾及大陆地区等，外派和商业投资机会多自然也催生了当地的住房和投资需求。

早年是日韩和港台来这里投资的比较多，最近几年，中国投资者的疯狂涌入，让很多国人误以为，柬埔寨房产都是国人炒起来的。

据而今年5月，移民总局公布的数据表明，截止到今年3月在柬经商或工作的中国人有406017人。有人估计，如果加上之前及5月份后来柬的中国人，目前常驻在柬埔寨中国人的总数可能已超过60万。预计在2019年全年来柬投资和工作的人数将有65万规模，（而且还不算每年来柬旅游的近200万规模的旅游人口。）

于是，出现了很多国人在柬埔寨就业、投资的现象，尤其是金边、西港、暹粒等区域，集中了大量的中国人甚至的其他国际者。

一部分外国人并不打算长期定居于柬埔寨，他们偏向于租房，而这也促进了柬埔寨公寓租赁市场的发展。据统计，目前在柬埔寨中，单间和两房的公寓类型是最受投资者欢迎的。

但是，柬埔寨房地产的发展本身是离不开本地人。

总结：

外国人对柬埔寨房产市场带来的间接影响是毋庸置疑，但如果没有柬埔寨国内庞大的需求，谁又会去投资呢？

特别是如果你仔细考察各国在金边的房产投资，很多外国人投资的公寓基本上都是给本国公民消费的，但别人看不到这样模式时，很容易产生本国人推动当地房价的印象。

其实，柬埔寨比国人想象得还要开放，去过金边的人都知道金边每10个人中就有一个是常住外国人，这还不包括每年来旅游的外国人。

真正懂金边房产的人都知道金边有很大的刚需和消费市场。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

“龙华这么好的地，想不到50亿就成交！”

在11月22日的深圳拍地现场，有房投拓人士不禁感慨龙华这块地的溢价这么会如此低，才23.1%，而就在151天前，同样是龙华的地溢价45%，而且，是11家房企鏖战了1个小时才拿下的。

都是限价惹的祸？该地块的商品房入市最高均价为7.1万/㎡，而斜对面的龙华金茂府，在两天后开盘均价10.3万/㎡。

如果拿这块地和周边房价相比，其实差距不大，那问题来了，是金茂府的豪宅卖便宜了，还是房企拿地的心态变了？

同样是今年6月，杭州也实行土拍限价新政策后，楼市一夜爆冷，成交量不断下滑，挂牌量突破10万。

而深圳市场却恰恰相反，如今二级市场火的不行，到底是新一轮的上车机会，还是又一轮为国接盘，这个问题该思考下！

3年前，金茂顶着巨大的压力拿下龙华这块地，土地楼板价高达5.6万/平米，直接把附近的二手房价拉升了好几个段位，也是全国首块全现房销售项目。

业内人士就按地价+豪宅的高造价成本来算，开盘怎么也要12万/平米以上。结果因为限价的原因，只能维持10.3万/㎡开盘。

相对于周边6、7万/平米的区均价来说，金茂府已经上浮了40%～60%，直接对标福田香蜜湖和南山前海的豪宅价位。

这就是这个项目的尴尬所在：非核心区的豪宅能叫板核心区豪宅？

于是，龙华金茂府开盘就爆出完全不同的两个新闻：项目方称11月24日深夜开盘，首期开盘220套，一夜卖了161套，去化率达到80.5%。而媒体爆料就卖出42套，去化率仅有21%。

信谁？

别说金茂造假，人家一贯如此：全国23座城市44座金茂府，只要开盘，价格都比周边的二手房均价高出了一个段位。

和龙华金茂府相似的是北京广渠金茂府，2009年以创北京历史以来最高总价和单价拿地，到2011年开售，当时北京同区域房价仅为2.5万元/平米，而广渠金茂府一期销售均价4.5万/平米，整整高了80%。

但，广渠金茂府两次开盘，仅用2小时就创下了35亿和15亿的销售额，成为当年北京楼市的年度销冠。

人家玩的就是高大上，屌丝是不会懂的。至于谁对谁错，只有住进去的人才知道，在没有定论前，谁也不好说什么。

金茂府的高调或许真是品质+品牌的溢价，但最近深圳动不动就是前海10万+就真合理？

前海招商领玺开盘4小时售罄，456套豪宅，总价1049-1878万，按套内面积计算均价为14.6万元/㎡。

而从前海中心区的划分来看，桂湾的区位最好，而妈湾相对最差的。可偏偏妈湾片区的前海招商领玺卖出了前海的天价。

再看看前海桂湾的前海时代二期CEO不论是位置，小区，户型和房子都要比前海招商领玺好太多，而成交价都在13万元/㎡以下，按套内成交均价为14.5万元/㎡，还是低于前海招商领玺的14.6万元/㎡。

而且，前海招商领玺120㎡的三房，套内面积约87㎡，还没有旁边800米距离的恒立心海花园88平米的套内面积大，怎么比都是差。

怪哉，好房卖便宜了，差的能卖天价，这不是炒作是什么！

前海招商领玺未来的命运就不说了，就看位置最好的豪宅前海时代现在还住了很多民工。

现在1300万的三房能有多少人住，都说未来能上涨，那么三五年以后又有多少人能接盘套内87㎡，1500万+的三房？

短短两个月，深圳密集推出8大豪宅项目，每一次开盘，不断刷新人们对深圳土豪购买力的想象空间。据不完全统计，8大豪宅中，2个开盘当天售罄，1个去化9成，总成交量超过1800套。

一时间，深圳豪宅好稀缺，需求好旺盛，而且，都集中在一起登台亮相。

在宝安新安片区的大悦城天玺壹号和云玺锦庭，直线距离2公里还算是隔得比较远，而前海两大豪宅几乎是一路之隔的同台竞技。800多套房源吸引了2000+人抢房，4.5小时去化9成，备案均价都在10万平出头。

最狂热的是号称“香蜜湖最后一张门票”的深业中城。500万/人诚意金，引来2794个认筹，其中，有土豪本来准备了1000万想认5个筹，结果因为诚意金提高到了500万，只能认了2个。

最后，开盘8小时，192套千万豪宅全部售罄，总价近50亿；

这批房源户型建面约132-396平，均价13.1万/平，总价区间在1509-7788万/套。想不到迎来土豪更多的抢购，重点是还抢不到......

显然，在大湾区的概念下，深圳福田、南山、宝安基本上已经变成土豪展示实力的竞技场。你以为你不是土豪就不受伤吗？错。

土豪们买房的逻辑不是在增值，而是在保值。

2015年，在广州天河珠江新城片区，侨鑫汇悦台和凯旋新世界分别以10万/平和7万/平的单价领跑整个片区。5年后，这两个楼盘涨幅都在40%。

而珠江新城的改善盘涨幅超过100%。

2013年，龙岗熙安都会中央5年时间从22000到52000，涨幅达到136%，而龙岗中心片区的房价平均涨幅是150%，而且，龙岗还算是深圳涨幅比较小的区呢！

既然升值潜力不大为什么土豪争先恐后地抢，其实，豪宅更多的是保值，这也解释了很多豪宅都是空的，对普通人来说，连拿都拿不出来的几千万，对土豪来说，是一下子找到稳定的几千万的投资品种。

试问，今天中国还有多少稳定的可预期的适合土豪的投资品种呢？

豪宅税的提高和豪宅的热卖对深圳普通人来说，无疑是买房的门槛又高了。

11月深圳新房住宅预售获批面积环比上升213.10%，推售面积环比上升131.02%，新房住宅成交环比上升20.33%，二手住宅成交自2016年5月以来首次突破9243套。

11月深圳市二手房网签量达到9243套，环比大涨57.5%，同比是涨幅达147%，创下2019年下半年以来的次新高！二手住宅均价为55499元/㎡，环比上升1.7%，而且，七区均价均有所上升。

从各区二手房成交量来看，南山区成交1377套，环比上升23.1%，升幅最大；而罗湖区成交1200套，环比上升6.3%，升幅最小，而宝安连续4个月成为最热买房区。

从二手房价涨幅来看，涨幅在0%-5%的占比达到33%；涨幅在5%-10%的占比也达到31%。

在新房方面，11月深圳新房住宅成交3196套，环比上升20.33%；11月成交面积为32.97万平，环比上升23.46%。其中，宝安成交面积为7.80万平，占全市成交的23.66%。龙岗和龙华分别以6.93万平和4.60万平的成交面积位居第二和第三。

虽然深圳没有公布新房房价，但从二手房价可以预计新房房价也会水涨船高。

但，你是否觉得深圳房产还值得投资呢，当然，刚需就不用说了，早买永远是对的。

现在，值得投资的中国房地产基本已经被土豪抢光了，现在的机会在海外。

东南亚市场目前已经连续十年是整个全球经济增长最快的区域，整个东盟国家平均GDP增长率超5%，越南、柬埔寨，菲律宾等国家连续多年的GDP增长率都在7%以上。

机会，当然出现在这样的新兴市场国家。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

关键是金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，高增长，低房价，增长潜力更是巨大，是最适合普通投资者投资的城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

据悉，此次博览会为期3天（从12月5到7日），在金边市钻石岛会展中心举行。

谢速帕拉部长表示：“2019年以来，柬埔寨全国的建筑投资额达到了93亿美元，较2018年相比增长了78%。”

与此同时，谢速帕拉副总理也提醒建筑行业的投资者和业内人员必须遵守柬埔寨有关建筑方面的法律法规，以确保柬埔寨建筑的质量和安全。

第一：必须获得施工许可证，才能进行开工建设，以及按照技术标准和相关规定进行施工。

第二，所有建筑公司和施工团队必须按照柬埔寨相关法律申请注册。

第三，所有建筑工地必须保持卫生和公共秩序，以及保证在运载建筑材料或沙地时，不能落在道路上。

第四，所有建筑工地必须配备安全设备，确保工地工人的安全。

第五，所有建筑工地应由工程师、建筑师和负责人对施工现场进行定期技术检查。

从2012年，柬埔寨房市就开始以令人惊讶的速度在快速攀升，平均下来几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高。

二十多年的积累，如今的柬埔寨正处于各行各业爆发式发展时期。放眼全球，下一个投资的超级风口，正是柬埔寨。尽管“风口之上，猪都能起飞”，但如果能够找到最佳的投资项目，无疑是有利于收获到更为理想的投资回报。

从政策上来看，柬埔寨目前仍然对外国投资者十分友好和欢迎。因此重点应从市场需求上来得出答案。

首先是在租房需求上，非常巨大。一是由于柬埔寨本身人口的快速增长，但国民经济能力普遍无法实现买房，租房需求自然而然地出现大幅度增长。

根据柬埔寨城市发展战略研究报告显示，2018年在金边市与各省大城市居住的人口共有550万，约占全国人口的30%，2030年柬埔寨城市人口将增至792万，约占全国人口的44%。

同时也指出，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万套住宅，即每年住宅的需求量超过5万套。

有租房需求的，除了柬埔寨本地人口之外，外国游客同样是重要的组成部分。

作为柬埔寨的第二大支柱产业，旅游业占GDP的比例超过10%，由旅游业带动的相关产业的GDP贡献率接近40%。据柬埔寨旅游部统计显示，2018年赴柬国际游客数量620万人次，中国游客超过200万人次。按照柬埔寨旅游部计划，到2020年接待国际游客700万人次，其中中国游客300万人次。到2025年接待1100万人次，中国游客500万人次。如果该目标能够完成，则配套酒店容量则需要从目前的25000个房间增长至2020年的70000个房间。

市场需求量作为背景，房地产行业是否值得投资显而易见。

柬埔寨早在2011年开始就已经有了高端投资客了，柬埔寨的经济逐渐复苏发展起来，各行各业也都在不断的深入，房地产行业也逐渐发展起来。2015年柬埔寨房地产开始起飞，俨然成为海外投资者的新宠，特别是首都金边市繁华地段房地产迅猛发展。

首相洪森的长期执政给柬埔寨带来了长达20多年的稳定和经济繁荣。柬埔寨是近几年全球GDP增长最快的国家之一，连续8年GDP增长率7%以上，由于其稳定且可持续的经济发展，被称为另一个能像中国高速发展高度的国家。

世界上，除了中国和印度，很难有第三个国家能在经济增长上交出这样一份长期GDP高速增长稳定在7%以上的，而且这种增速还在稳步上升区间，处于投资的利好时机。

金边房产市场发展的现状似乎可以看到些许早期深圳的影子，城市规划刚刚起步，不少基建项目正在落实。相信在不远的将来，柬埔寨基础建设肯定会越来越完善，金边房价的增值空间显然也会越来越大，不可估量！

最近房地产业内的新闻让人不免感觉大家都在偏离原来买地盖房的轨道。

黑龙江竟然率先卡紧开发商的融资；华侨城终于撑不下苏州湾项目，合股卖给了澳门赌王；孙宏斌花了153亿拿下环球世纪及时代环球51％股权，继续文旅之旅；最大的逃离是逾10家上市公司“脱房” 只因“钱紧”。

房地产，不再是原来的香馍馍了，大家也在各自寻找方向。

最重磅的恐怕是黑龙江，大家都预期着在一城一策的指导下，房地产限制政策能放松。

结果，3万一套房的鹤岗所属的黑龙江不仅没全面放开，还直接给了开发商一记闷棍：

规定房企拍地前需承诺土地购置资金是否为自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资。

此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。

而且，对项目资本金监管制度方面有明确的规定，虽然住建部此前也已明确：2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度。

但具体执行起来，肯定是上有政策下有对策，但黑龙江竟然叫真。

黑龙江省住建厅等6部门联合发布《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》中指出：

将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。按照完成的工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。

目前，在很多城市，多层住宅（7层以下）只要动工就能对外预售，高层住宅（7层以上）工程进度达到1/3（有地方只要求3层或5层）就能对外预售。而黑龙江将预售门槛提高到工程进度的2/3，规格要求无疑提高了。

一下子，黑龙江地方上的中小开发商基本没得玩了。

试想一下，房价能不能涨谁都没保证，能不能卖掉也是问题，还要压上全部身价，没完工前不能玩花样，那只有一条路可选：不玩。

同样的困惑也在其他省份和城市出现了。

此前跟一位三线城市的开发商聊天，他已经本地市场做到了绝对了龙头，口碑也很好，但问题是企业很难走的出去，因为地价很贵，但资金有限，银行也授予不了多少的信贷额度。

当然，黑龙江这样规定是有原因的。此前是投资不过山海关的东三省，现在以阿里为首的电商集体看好并投资。

2018年以来，华润、保利、中海、金地等全国性品牌房企也纷纷在黑龙江省会拿地。数据显示，全国有30个城市土地成交价款均保持增长，其中有8个城市增速超过100%，而哈尔滨便身居其列。

未来的东三省其实还是有希望的，但今年年初，黑龙江各地共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个，其中因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。

中国人民银行去年发布的《中国金融稳定报告（2018）》数据显示，部分房企购地资金杠杆率达到7倍至8倍，严重违反要求。为了金融稳定，政府必须对开发商“拆杠杆”。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在11月21日的一场论坛上也有过详细分析：

早在2016年，成都、南京、佛山、上海等地相继都曾规定，商住用地竞买人必须用自有资金。而这些城市大多为当年土拍竞争激烈的城市，如今连黑龙江也开始严控了。

未来，用自有资金将成为行业的标准。那么，所产生的影响就有两个：

1、房地产的寡头时代来临，大量的中小房企或综合能力不行的企业将倒闭。

2018年前10强房地产企业市场份额为24.04%到2019年已经占到全行业的30.6%，30强房企销售额占比从15%上升到50%。

而截至2019年11月20日，房地产开发商的破产数量高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。有专家预计，中国95%的房企将逐步消失，能剩下500家就够了。

2、土地溢价和房价都将下降。

据易居房地产研究院发布报告显示，2019年11月，40城土地成交面积环比增长18.8%，移动平均土地成交均价环比下跌1.6%。

1月40城土地成交溢价率排名前五的城市分别为荆州、武汉、重庆、西安和宁波，溢价率分别为49%、44%、34%、24%和23%。一线城市中，只有深圳溢价率相对较高，为16%，北京仅为3%，上海和广州均为0%。

现在用激进的风格拿地，恐怕是会有代价的，哪怕是国企。

日前，华侨城集团卖了在上海“苏河湾”4块土地的50%的股权。

为啥卖？还不是撑不住了。

2010年2月11日，华侨城以70.2亿元夺得苏河湾1街坊地块，当时的楼面价高达52784元/平，刷新全国单价地王。在7月，华侨城又拿下了西侧的苏河湾41、42街坊地块，多次创下上海楼市的新纪录。

这次出让的地块，是2016年联手华润置地拿下的，价格是69.32亿元，如今卖给信德集团，扣除税费、前期投入，华侨城或许只是“全身而退”罢了。

本来该地块将会被打造成32万㎡的超大城市综合体，预计项目将建有200米高的标志性办公建筑，至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

项目已于2018年开工，预计下批竣工时间为2020年，但到10月22日，华侨城以决定将该项目底价打包出售，决心撤资苏河湾。华侨城将与接盘方共管一段时期，之后将正式退出该项目。

而对于由澳门赌王何鸿燊女儿何超琼执掌的香港上市公司信德集团来说：

按照在该等地块落成的物业的拟定用途，销售华合地块的物业短期可为集团带来销售收入，而出租华筵地块的物业则会长期为集团带来经常性租金收入。

这是一笔具有稳定现金流的项目，但对华侨城来说，高价拿地恐怕是等不了慢慢变现。

同样的例子，2016年5月18日，保利以溢价率296%夺得浦东新区周浦镇西社区的地块，楼面价则高达5.1万元号称“周浦地王”，保利要卖6.4万一平才保本。

而今年6月，周浦地王上的保利首创·颂终于以5.8万元的价格开盘，半年过后，实际仅回款20亿出头，连地价的一半都没收回，更别谈盈利。

即便全部卖光，估计也要亏损10%以上。

同样的例子还有青浦区徐泾镇的中骏天璟，已经全部售罄了还拿回不到土地成本的7成。不仅在上海，以杭州、南京为代表的二线城市，地王也不好受。

但话又说回来了，一二线土地是所有开发商必争之地，没了地王，就只剩微利。可见，拿地开发这件事基本走到头了，现在房企盲目地开始向运营方面转变了。

不久前还在极力倡导兼并的孙宏斌又花了153亿从云南城投集团手中，收购环球世纪及时代环球51％股权。

本次收购，除了收获到了一批现成的可售楼盘、一大批便宜的土地储备，更重要的是，还顺带得到了国内顶尖的会展项目板块。

投资文旅给融创带来的收益，远远不只是账面上的运营收入。比如融创文旅城配套的商业地产，一年半的销售就达到了1200亿元。

融创依旧延续着2017年以500亿的代价收购了万达文旅13个项目及管理运营团队的模式，将融创转型为拥有持续现金牛的企业。

越来越多的房企也慢慢地由赚快钱转变为赚慢钱，稳健的钱。比如发展物业管理和做起城市运营。

此前，金茂和华夏幸福算是比较早的就开始做起了城市运营，如今，万科也提出了发展五个新引擎，其中包含科创园、产业小镇和文创园能产生现金流的地产项目。

现在开发商为了让自己建的房子有人群，有的跟风万达，万达开发商业地产，他们就在附件开发住宅项目；有的请盒马鲜生这样的新零售企业入驻；连写字楼中会刻意引进一些口腔诊所、医美、健康体检的服务，作为写字楼对外服务的一种重要补充。

现在开发商建的不是房子，更像是在运营一个平台，一个品牌。

开发商在国内微利经营，在国外却有着不同的境遇。

早年碧桂园和万达虽然都在拓展海外市场失败的案例，关键问题是如果大房企不搞大项目，那么赚点利润没意义，而大项目必然需要足够的当地人或国人去捧场，这也是为什么碧桂园森林城市会引发政府反弹的原因。

但中小项目就不同虽然赚钱，只要选择合适的国家和城市，不仅房价在涨，而且还可以包租。对于受困于国内房价太高，租金回报率低的投资者来说，海外投资成为下一个房地产投资的首选。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

金边还是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

目前，柬埔寨正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足，柬埔寨金边公寓出租率今年二季度已经涨到86.5%。

金边顶级的公寓租金到4000美元-9000美元/月，普通的一室一厅还是在500-600美金/月，两房900-1500美金/月，比肩国内一线城市的租金水平。

而且，金边房产都是以美元计价，投资柬埔寨房产等于投资美元理财产品，而且，该国外汇无管制，是非常好的对冲人民币贬值的资产。

关键是金边是最适合普通投资者投资的首都城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

12月6日，中共中央政治局召开会议，如大家所预期的，没提房地产！

没提是好事，说明发展很稳健，不用提！

12月中下旬还会有一次“中央经济工作会议”，这个会议的通稿一般都比较详细，当然会提及楼市，但，估计表态依然是“房子是用来住的，不是用来炒的”...

至于政策，依旧延续2018年7月的基调：一城一策。

对中央的文件，先学习下经济部分，其他不表，以下是重点摘抄：

今年的工作还是以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展，做好“六稳”工作，保持经济社会持续健康发展。

2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，要坚决打好三大攻坚战，确保实现脱贫攻坚目标任务，确保实现污染防治攻坚战阶段性目标，确保不发生系统性金融风险。

要加快现代化经济体系建设，推动农业、制造业、服务业高质量发展，加强基础设施建设，推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局，提升科技实力和创新能力，深化经济体制改革，建设更高水平开放型经济新体制。

对于房地产影响最重要的其实是防范金融风险，同时，加强基础设施建设，推动区域经济布局。

很容易让大家联想大房地产的高负债和居民的高杠杆问题，已经发展都市圈和中心城市的基础设施建设。

虽然，没有提到房地产，其实，明年的工作中基本上都提到了，至于细节，等到中旬再说，但大致也跑不出这个范围。

另外值得注意的是七月份的会议认为，当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大。第二季度的GDP已经下滑到6.2%，第三季度跟上到了6.0%，但这次并未做如此表述，说明第四季度有望提升。

同样未被提及的还有稳定物价和房地产调控。中国已经开始进口美国农产品，猪肉的价格将来会回落。至于房地产调控，等于维持现状。

在此前少有被提及的是“推动形成优势互补高质量发展的区域经济布局”，未来，长三角、粤港澳、京津冀（包括雄安新区）等区域的发展可能会备受重视。

另外一个不容忽视的细节就是去年底的会议曾提出，加强党中央的集中统一领导，激励干部担当作为。但未曾提及激励机制。这可能意味着，未来国企改革、政府招商等方面存在一些积极因素。

也许，有人会问房地产究竟是不是“夜壶”？

经济不好就放出来拯救世界，经济刚好转，提都不提！

就像一部由梅艳芳郑秀文张柏芝的《钟无艳》，电影据说是根据历史改编的，说的是在国家有难之时，齐宣王宠幸貌丑王后钟无艳，平安时，则宠幸貌美妃子夏迎春。

房地产真的有时候是夜壶？一有事就从床底下拉出来用。

从20年前房改起，房地产这位钟无艳被立为王后兢兢业业辅佐夫君，拉动经济增长20年。

如今，国富民强但经济要转型升级，找看起来很美的高科技当小蜜，结果，还不成气候，于是又拉钟无艳渡过寒冬，盘活了经济，带动了相关产业。

大家其实没看懂的是房地产究竟是不是实体经济？

首先要验明正身，房地产就是实体经济的一种，这一点在全球任何一个国家都是一项重要产业。

但房地产的位置显然不是排在第一位的，比如三四线城市为什么现在搞不起来房地产，不就是没有实体经济，没有人口流入，没有税收，没有财政的活力之源。

如果有了这些，政府就可以卖地，开发商可以盖房子，政府还可以修路铺桥搞基建，加盖学校医院商场等配套增加全民福利，这样可以吸引更多的产业和卖更多的地……

如此形成正循环，政府就铸成了一个最具中国特色的产业，变成了政府引导市场的发展。

以莆田为例，为什么这样一个三线城市能闹出如此大动静，关键后面有一个产业。

2011年中石化的总经理去福建搞出了两个大动作——湄洲湾和古雷半岛石化工业带，莆田就是石化工业最大的受益者，有了基础的石化，才有随后的鞋产业，和更邪的黑医院。

有了传统的制造业，什么互联网金融高科技之类的高薪行业才能随之发展，当然，这些公司把高端就业岗位都在放在了大城市。

如今，去产能，去杠杆，去库存，其实去掉的是基础的钢铁、石化等看似和房地产相关的行业，其实，是整个制造业产能都过剩，附加值不高。

而在此基础上的房地产，特别是三四线房地产虽然经历过一轮去库存，但因新城规划体量大，供给量巨大，至少还需要两年的时间去消化！

在这一轮的全国范围的上涨之中，已经透支未来两年，甚至5-10年的人口红利和储蓄基础。

居民六个口袋被投资，开发商变成获利者吗？错，出来混总是要还的。

Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元的地产债到期，其中下半年到期金额共计2874.67亿元。

为了还债，房企开始了集中借债还债模式。

11月18日至22日期间，房企境内发债总额达到96.9亿元，环比暴增62%，同样暴增的还有海外债，11月有19家内地房企先后发行美元债，总额约68.63亿美元。

甚至万科、旭辉、正荣、佳兆业更是接连发行2只境外债。部分中小房企境外发债融资发行票面利率5%-8%，甚至超过10%，最高的到了13%。

相比国字头的房企只要3%-4.5%的成本，这些房企基本是饮鸩止渴。

一方面是到期的债券的资金太大，2020年，将有大约270亿美元离岸债券到期和600亿美元的国内债券到期。

另一方面，银行不给钱也就是算了，连销售端也在遭遇量价齐跌的局面。

媒体报道，北京二手房全面降价，望京西园一套百平米左右的两房之前能卖出750万，现在650万就能成交。至于环京的燕郊，某房2017年最高房价达250万，如今只能出价115万。

二线的太原去年买了恒大的1.95万每平，如今的活动价降到1.7万左右，相当于一下亏了30多万，原先的购房者很多都打算退了之后再买。

三线城市南宁之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。至于三四线城市就不说了，连限购都解除了能好到哪里去。

一线城市中唯一的亮点就是深圳，除了政策利好外，更重要的人口持续涌入，深圳的土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右。

在这种情况下，政策上再怎么刺激也没效，最近几个月，多个地方已经在放松调控的现实已经足以说明一切。

政府卖单的方式是维稳，房企卖单的方式或割肉，或破产，或转型。

近年，恒大融创们跑到三四线以下的地方搞起文旅和养生谷，这或许是另一种突围，也是用实际行动告诉我们，是时候该考虑退休后的事情了，呵呵。

国内的房地产红利已经不值得一提，而那些经济高速发展，人口红利持续增加的东南亚国家的房产已经是投资下一个目标了。

如今的柬埔寨正处于各行各业爆发式发展时期，放眼全球，下一个投资的超级风口，正是柬埔寨。

柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

从2012年，柬埔寨房市就开始以令人惊讶的速度在快速攀升，平均下来几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：柬埔寨首都金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

金边还是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

现在的金边人口达到300万人，未来，金边还有十几年的发展时间和增长空间。金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

国房地产高速增长期和密集发展期已经过去，现在的机会在海外，就在柬埔寨首都金边。

世通君——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

不可否认，今天在中国发生的各种经济问题，在其他国家和地区其实都曾经发生过，特别是中国开始向发达国家迈进的过程中，拿很多数据和发达国家相对比，显然，还有很大的差距。

但是如果考察国情，特别是在第一产业的农业，中国还有大量的人口，加上老龄化，这些人口是否都会涌入城市，第二三产业是否真需要那么多人？这和发达国家只有少量的农业人口形成鲜明的对比。

这样的国情也让我们对未来的经济发展潜力产生了担忧！

对比城镇化水平，发达国家是75%，而我国是60%，而同样发达的日本城镇化水平只有70%，包括东亚的发达国家也是如此，关键就在农村人口上。

由于计划生育的影响，中国老龄化比其他东亚经济体高。而根据2014中国农村养老现状国情报告，有6成的农村老人不喜欢进城养老。正因为农村有大量的老年人，所以，未来能否进一步提升城镇化水平是非常可疑的。

如果再测量在现代经济部门就业的人口占全部非农就业人口中的比重。我国在这一数据的水平和其他东亚经济体毫不逊色，好于台湾，非常接近日本的水平，处于完全正常的水平。

如果按现有的第二第三产业的就业状况维持在过去三年的平均水平，即 600 万的水平，我国的非农就业的比例很快将和日本处于非常发达的水平接近。

这意味着其实第二三产业人口能增加和吸纳的人口水平已经到顶，或不能再吸纳更多的就业人口。

也就是农村的大量老年人不愿进城，城里也不需要更多的就业人口，中国的城市化进程在短时间将会放慢。

而城市化是推动房地产和房价上涨的关键，未来房地产红利会很快消失，中国的城镇化水平或维持在70%。

随着高速城市化结束，房地产的支撑作用在大幅弱化，再期待刺激其实是不现实的，目前，只是维持房地产继续平稳发展。

从投资方面来看，基建投资在去年明显下滑后，今年稍微回升了一些，房地产投资方面处于比较平稳的态势，反观制造业投资下滑明显，今年前十个月，制造业投资同比增速下跌至2.6%，而2018年，这一数字是9.5%。

制造业增速下滑可以有很多原因，但客观上说中国制造业其实已经达到了相当高的水平，在亚洲比韩国要强，比日本稍弱。

在2010年超越美国之后，中国成长为全球头号制造业大国，美国第二，日本第三，德国排名第四。

但在制造业复杂性方面中国排名第26位，美国排8名，日本排名第一，德国在综合制造业驱动因素中排名第一，全球公认德国是第四次工业革命的先驱之一，在制定全球工业新标准和规范方面发挥着主导作用。

中国在制造业不同部门的现代化水平差别显著，部分优秀制造商与低端制造商之间的差异更是惊人。在技术创新与人力资本方面排名前三，在科技含量、技术水平、产品质量、制度环境等方面，中国还有相当大的赶超空间。

就中日韩三国在转型后的表现看，中国制造业的提升好于台湾、韩国但弱于日本。以本币计算的制造业工资增长幅度，中国明显高于东亚其他经济体。但这一计算方法未考虑汇率因素。

就中国投资率，即资本形成占 GDP 比重。从全球来看，基本上投资率在转型后都会下降。中国也是如此。但中国的投资率始终显著高于其他东亚经济体的水平，并且在经济开始转型之后，投资率的下降异常缓慢。

日韩在转型之后，相较高点下降了 6%，但中国仅下降了 3%不到。

这意味着，我们投资率下降还远没有结束。如果投资率继续下降，经济增速会继续下降。

杠杆率方面，经济转型开始之前，中国的杠杆率始终高于其他经济体水平。但转型之后，我们的杠杆率上升幅度要大得多。杠杆高的原因和我们使用基建和房地产刺激经济有关。

以中国现有的发展水平和城乡差异，特别是老龄化问题，中国经济未来的增长中枢不大可能高于 5%，甚至有保“4”的可能。

11月25日，“十四五”规划编制工作启动，规划有两大要点：一是坚持发展第一要务，确保经济运行在合理区间；二是这期间将会推出一批重大政策、重大改革开放举措、重大工程和项目。

未来，中国经济增长是“保6”还是“保5”其实都在合理范围之内，不过，经济学家普遍认为2020年是6%的增长。

关键是重点工程和项目，以现有发展水平，只有重大的工程才能满足经济继续高增长水平。

至于增长质量已经在大力发展，前8个月，高技术制造业增加值增长11.9%，增速快于整体制造业5.1个百分点。电子制造、航空航天器及设备制造、电气机械和器材制造等行业均保持两位数以上增速。

在前不久专题会议上也在强调：要按照厘清政府和市场、政府和社会关系的要求，在深化“放管服”改革、打造市场化法治化国际化营商环境上取得更大进展。

一直以来，民企的盈利水平都高于国企，对资本使用更有效率。但信贷资源更多的流向国有企业，存在信贷配给，存在扭曲。

而国企和民企的利差利差还在不断扩大的，特别是在2018-2019 年，民企的融资现金流相对国企有显著恶化，信用的萎缩具有明显的信用歧视的特点。

这倒不是名企有部分盈利差，即便是处于收益尾端盈利能力强于国企。若考虑盈利位于后 3%的企业，民企在 16 年之前盈利能力强于国企。对于亏损的企业，民企的盈利能力在大部分时候不弱于国企，变差主要是这两年。

除了金融上，当民企经营状况变坏时，银行会选择融资掐断，即便是民企和国企都出问题，银行也会断供民企而把信贷资金更多的给国企。

其次是政府在经济下滑有维稳的压力，政府要保护国有企业，维持就业，同时，政府在经济的下降时期内长期使用反周期的政策，其抓手是地方投融资平台，导致资金进一步错配给国企。

未来在信贷上，应减少了对基建和地方投融资平台的投放，同时加大对其他经济结构政策的投入。

在“十四五”时期很可能是未来新型国际产业竞争格局形成的关键时期，我国要重点培育一些在国际竞争格局中有优势的、具备较强发展潜力的产业。 

信贷政策在边际上已经在调整和改善。从上市公司的资产负债率的数据上来看，也能看到很多“国退民进”。

在全球经济不好的情况下，中美很有可能是在12月末之前基本达成协议，在1月择机、择地签约，这对出口型企业来说无疑是利好。

对国内，从2016年实施供给侧改革以来，淘汰落后产能曾导致生产资料价格上涨，之后在煤炭水泥新的产能的扩张，这些都临时支持了经济活动，这些投资都是不可持续的。

而同期，全国性的房价上涨也在全国范围内出清了库存，导致新开工面积始终高于销售面积，房地产投资始终很高。

预计房地产存货重建的过程在明年某一个时间会结束，这次经济受到的额外支持力量会消失。在去产能后经济部门的复苏未来会下降。房地产开发投资可能在 2020 年下滑。

今年12月的政治局会议，楼市政策仍将是重要看点，从中可以看出明年的政策导向，即便是不提房地产，对行业的限制也不会加码，维持楼市不冷和大基建依旧是政府逆周期调节的重要手段。

眼下的楼市确实需要一个冬眠期，从各个方面看，房价很难再有大幅上涨的基础，而指望通过房子赚大钱的时代，也一去不复返了。

随着“一带一路” 政策的不断实施以及国际全球化的深入发展，以柬埔寨为代表的东南亚发展中国家逐渐成为国内投资者首选地。近年来，柬埔寨房产在海外投资浪潮中异军突起，吸引了众多的中国人到柬埔寨金边购房置业。

先看数据，金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

柬埔寨政府从2011年开始允许外国人持有当地房产，而且不像泰国，对外国人持有有比例限制，柬埔寨只是不允许外国人持有土地，其他几乎和本国公民具有相同的待遇。

而且，柬埔寨的经济多年都是7%左右的速度发展，这样的高速发展自然吸引了其他国家，特别是亚洲近邻，包括欧美国家的投资者来炒房。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

重点是：金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

随着网络博彩业的淡出，浪潮平静后的西港正重新发力，成为目前柬埔寨继首都金边之后最热搜的地区。立足于各项政府政策和全省经济增长动力的目标，西港正在经历浴火重生的过程。

西港再增4个工业园区

洪森首相近期表示，西港很快将新增4个经济特区，加上之前的5个，西港经济特区将达到9个。他还强调，新的工业园区很快就会开放，这有助于促进西港投资。业内人士称，经济特区主要吸引制造业公司，提供更多的就业机会，增加国家出口，同时也将鼓励更多的外国企业在柬埔寨投资。

目前有众多的中国企业在该省投资，西港现有9个经济特区，其中有4个由中资企业投资，占总投资资本的70%。

西港拥有柬埔寨最大的经济特区，无外汇管制，外汇资金可自由出入。柬埔寨政府实行免税政策，企业不仅可以免缴3至9年的盈利税，进出口材料免税，办理进出口手续也将进一步简化，实现一站式服务。这吸引了众多的外国投资入驻西港经济特区，尤其是中国投资。

中国专家亲自操刀西港总规划

深圳市城市规划设计研究院已受柬埔寨政府委托，对西港进行总体规划，以深圳发展经验作为参考，为西港制定总体发展规划，助力西港建设成为一个极具吸引力、工业化和现代化有机结合的绿色城市。

据悉，深规院代表团于今年3次赴西港考察，已经向柬埔寨经济和财政部汇编发送了初步调查结果报告。深规院院长司马晓表示，研究院将从2020年1月开始，在18个月内完成西港的总体规划，包括开发经济特区，开采石油，发展天然气工业，修复城市道路，改善污水处理、电力和供水等项目。

重金改善西港基础设施建设

为满足经济迅速增长之下不断上涨的物流运输需求，进一步提升西港抵抗自然灾害的能力。继2019年3月22日金边-西港高速公路顺利动工后，柬埔寨政府投入2亿美元改善西港基础设施。项目将耗时8个月，着重于翻新西港内的34条街道，总长超过84公里。

整个工程由7家建筑公司连夜施工，计划在8个月内竣工，目前项目已经启动。

同时，中国政府将向柬埔寨提供6亿美元的无偿援助，其中1.7亿美元将用于修建西港污水处理系统，目前西港34条道路已经开始修建，城市污水问题亟待解决，污水问题解决后西港的环境、卫生都将得到极大的改善。

2020年开采石油，西港储量3000万桶

柬埔寨将于2020年从 Apsara 地区开采石油，势必实现“石油梦”，届时日产量将达到最高7500桶。 财经部预测，位于西港海岸外的1A和1B油田能在未来九年内开采出至少3千万桶原油。而在海域A区开采石油的前10年，获得的收入将达10亿美元。

多国投资跃跃欲试

以上诸多利好信号及柬政府的规划扶持促使更多的国家看到了西港的潜力，纷纷想要在这块“大蛋糕”上分一杯羹。

其中美国希望为西港提供帮助并且开展投资，包括：提供基础设施方面的专业人员，培训英语及体育人才及带领美国公司投资柬埔寨的电力行业。法国发展局与柬埔寨合作就人口迅速增长和供水问题而在西港开展清洁用水投资项目。而日本代表团也宣布扩大智慧城市项目的计划，特别是在西港进一步扩大柬埔寨的智慧城市项目。

西港优势吸引国内企业投资

柬埔寨外交部发言人表示，中国湖南省企业柬埔寨投资13亿美元，用于资助柬埔寨的农业、机械生产业、工业和其他领域发展。这将会有力促进中柬两国的贸易往来，大大增强柬埔寨经济发展。

西港拥有柬埔寨最大的经济特区，无外汇管制，外汇资金可自由出入。柬埔寨政府实行免税政策，企业不仅可以免缴3至9年的盈利税，进出口材料免税，办理进出口手续也将进一步简化，实现一站式服务。这吸引了众多的外国投资入驻西港经济特区，尤其是中国投资。

廉价的劳动力、完善的基础设施和丰富的自然资源等因素提高了西港的潜力，并进一步促进该省工业的发展。这些潜力带来了各地的现金流，并且成为吸引更多国内和国际投资的新动力。相信几年后，西港将会是一副全新的面貌，展现出滨海旅游城市的独特魅力！

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亚洲是世界上发展比较快的地方，除了四个发达国家之外，还有很多十分富裕的国家，比如中东的石油国家，在90年代亚洲还诞生了短暂辉煌的“四小虎”，这四个国家是来自东南亚的泰国、马来西亚、菲律宾和印度尼西亚，但在2008年它们都遭受了金融危机的冲击，发展变缓，没有了昔日的风头。

那么现在谁是东南亚发展最好的国家？从经济发展速度来看，非柬埔寨莫属。柬埔寨与泰国、老挝、越南三个国家相邻，全国面积只有18.1万平方公里，人口也只有1600多万，GDP也只有200多亿美元，很不起眼，而且这个国家直到1993年才迎来和平，真正好好发展的时间不到5年。

柬埔寨有点像1978年前的中国，十分贫穷，现在也是世界上最不发达的国家之一，这也容易让大家忽略它的发展潜力，其实它现在已经是整个东南亚甚至亚洲“发展速度”最快的国家，近8年的平均增速超过了7%，这对于柬埔寨来讲是一个了不起的成绩，甚至有人说柬埔寨的发展轨迹像极了中国，有可能成为一个“缩小版的中国”。

中国也给予了柬埔寨莫大的支持，总共向这个国家投资了406亿人民币，帮助柬埔寨实现经济复苏，同时也把中国制造和中国技术输送到这里，有人预测柬埔寨乃至整个东南亚将成为世界的新“制造中心”，因此这些投资都十分具有战略意义。

最近，柬埔寨外交部发言人表示，中国湖南省企业柬埔寨投资13亿美元，用于资助柬埔寨的农业、机械生产业、工业和其他领域发展。这将会有力促进中柬两国的贸易往来，大大增强柬埔寨经济发展。

财经部预测，位于西哈努克省岸外的1A和1B油田能在未来九年内开采出至少3千万桶原油。而在海域A区开采石油的前10年，获得的收入将达10亿美元。

随着石油的开采，相关产业也将不断兴起——各类配套生产设施、辅助原材料以及相关的利用炼油厂副产品进行生产再加工的企业，从而推动就业机会大幅增加，促进柬埔寨经济增长。

以前说起东南亚，我们总喜欢讨论新马泰，这些地方是中国人热爱的旅游胜地，与新马泰相比，柬埔寨同样有成为旅游胜地的资本。

以吴哥王城和吴哥窟为主的吴哥遗迹是举世闻名的世界奇迹之一，著名的金边王宫也有100多年的历史，而这里还有许多未被开发的自然风景，十分值得一游。所以，大家也可以边去旅游边去考察柬埔寨的房产行情，旅游和投资两不误。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

1978年改革开发后，中国有了一个发挥比较优势的机会，那时候的人、土地等都非常便宜，而且多。

到今天，中国依旧在劳动密集型行业有优势，而美国只在资本密集型，技术密集型上有优势，即便是美国对主要伙伴加收关税，成本低的优势已经转移到东南亚和其他比如东南亚，墨西哥等国家，而没有回流美国。

2018年美国的逆差跟2017年比总体增加了12.1%，对中国的逆差增加了11.7%。美国那种消费多、储蓄低，国内生产满足不了国内需要必然导致逆差，同样的情况也出现在其他发达国家。

发达国家经济增长低迷才导致世界经济下滑，而在低增长中，中国显然还有自身的很多优势，认清这些才能明白中国未来的发展，未来的机会也就在其中。

美国从19世纪末以后成为全世界最发达的国家，它的工资水平在全世界最高，当时东亚经济相对落后，收入水平低。所以从上世纪五六十年代，美国所需要的劳动密集型的生活必需品，一般都是从日本进口的。

在80年代的时候美国对外贸易逆差80%以上是来自于东亚经济，最高的年份还超过100%。如今，美国对东亚的逆差依旧维持80%以上。显然，美国的逆差不是中国造成的。

美国现在对各国都在加关税，其实，不仅是双输的过程，最终伤害的是全球经济。

这几年，中国经济下滑得厉害，从2010年的10.6%跌到今年第三季度是6.0%，明年乐观的是保6，差一点保5。

其实背后更大的因素是全球都在跌，2010年之后所有金砖国家，连东亚的新兴高收入经济体，包括台湾、韩国、新加坡同样都在下滑，下滑的幅度比中国大。

这些经济体都没有中国存在的那些问题，比如政府有很多的干预，国有企业太多，人口老龄化等。所以，根不在中国，而在发达国家。

发达国家长期的增长速度是3%-3.5%，表现最好的美国，去年的增长速度也不过2.9%，今年可能是2.3%，明年达不到2%，欧洲国家从2008年以后长期在2%上下波动，日本从1991年以后到现在都在1%上下波动。

世界经济的发动机基本全部都在低速增长，这对发展中国家来说，等于没有了出口这驾马车，也带不起世界经济腾飞。

中国好在还有内需的潜力可以挖掘，其主要方向是：

1、投资中高端产业，进行产业升级。

2、基础设施，这些年做的基础设施大部分是城市之间，高速铁路、高速公路，城市内部基础设施还是很不足。

3、环保和城镇化的投资。

中国的政府财政赤字占GDP比重不到60%，民间储蓄达到45%左右，占全世界最高，可以用政府的钱撬动民间投资。另外中国还有3.1万亿美元储备，可以进口机器设备，这些是其他发展中国家所不具备的。

现在的发达国家还没有意识到自身结构性问题，更没有进行结构性改革，所以不看好，而发展中国家虽然没有中国那么多优势，但是适当地增加投资也是可以的。

至于中国，维持宽松的政策到2028年或者到2030年，根据哈佛大学国际增长研究中心的最新经济发展报告，认为中国有可能到2030年之前平均每年维持6%的增长速度。

如此，到2025年中国就可以跨过12700美元的门槛，变成一个高收入国家。

那时，低端产业也从中国转移到其他发展中国家，中美没有了贸易逆差，或有可能出现中美关系的新局面。

中国的改革采用的是渐进的双轨改革，好处当然是稳定。

对那些老的国有企业继续给它补贴保持稳定，对新的产业则通过企业利用后来者优势快速发展、积累资本，慢慢地没补贴的企业发展得快，那些给了补贴的反而都没有做大、更别提做强了。

最典型的例子就是汽车和家电，前者就补贴+高关税保护，结果，中国买车最贵，变成世界上最大的市场，但路上跑的都是外资合资平台的车。

相反，家电行业从假冒伪劣贴牌的企业，在全球没有任何的壁垒，做到自主品牌占市占率都超过70%，还走向世界。

正因为如此，中国在2013年八届三中全会提出全面深化改革，让市场在资源配置上起决定作用，也就是要把各种保护补贴都取消掉。

现在被保护、给补贴的行业不多，最后一个行业恐怕就是金融，中国还要建多层次资本市场，光靠现有银行给小微企业贷款是不足的。当然，这也是问题最多，最难改的行业。

其实，也是未来发展的机会，也许科创板和区块链只是银行和资本市场改革的一步，未来，还有很长的路要走。

而更明显的机会当然还是基建和房地产。

如果梳理日韩等国家的经验，中国未来一线城市中的北京和上海最终人口将超过3000万，那么，现在适当地进行大规模的超前基建投资就是完全有必要的。

这一点有点和1998年亚洲金融危机一样，当时大搞基建，很多人都担心和日本一样，搞好了没人走，如今一二线城市的道路基本上全都拥挤。现在趁着产能过剩和劳动力红利还在，可以适当地提高基建规模。

现在大家都担心通胀和金融风险问题，其实，风险还是可控的。

如果站在更长远的角度，现在的投资是完全没有问题的，现在中国的人均GDP9700元，不到美国的1/6；城镇化率不到60%，至少还能发展20年；中国还有14亿人，美国（3.2亿）、欧洲（7亿）和日本（1.3亿）加起来也没有中国多。

这里有巨大的潜力可以挖掘，如果乐观点，未来几年中国的GDP或还能维持6%的增长。

中国现在房地产投资机会基本上是土豪的保值和刚需消费，而只有那些接力国际产能的国家，比如东南亚国家才有大把的机会。

早几年，泰国、越南和菲律宾房产投资都属于此类，而中国房产更像是投资日本房产一样，关键是还没有东京房产的稳定租金回报。所以，还是不妨把更多的目光转向东南亚房产投资。

而柬埔寨可以说是在完全复制中国的发展模式，并且，也是得到中国援助最多的东南亚国家。

柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一，这样的成绩也只有当年的中国可以超过。

再看房产机会，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

连续两年都是房价涨幅和租金回报高居排行榜前列，是不是“奇迹”！

柬埔寨现在正处于第一次人口红利之中，全国30 岁以下的年轻人占总人口的 70%。每年有 16.2% 的人离开农村到城市寻找工作，其中最大的方向就是首都金边，目前金边有300万人口，根据金边政府规划，在2035年金边人口将增长到500万，现有城区面积也将扩大一倍。

当一个城市的城区面积扩大一倍后，房价上涨的空间当然是巨大的。

如果来到柬埔寨首都金边，你立刻能感觉到这里的改变和发展速度有点当年深圳的味道，而且，金边的外国人非常多，这也保证的金边公寓有充足的消费人群。

关键是金边房价是东南亚各国首都中唯一没有破3万人民币的城市，而且，金边房产是以美元计价，完全可以当作美元理财产品来投资，还有固定的租金回报，是一种稳稳的投资！

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

作为前往全球重要市场的要道，柬埔寨位于东盟的中心战略位置。这一特殊位置使得外资进入柬埔寨市场可直接辐射整个东盟地区大市场，可谓是独一无二了。

东南亚重要的交通枢纽，柬埔寨可以连接到中东、整个亚洲和澳大利亚。业内人士预计柬埔寨的航空市场未来20年，当地的客运量将以每年7%以上的速度增长。

此外，柬埔寨作为旅游目的地的声誉也日益增强，这促使许多外国航空公司开始考虑向这个拥有1600万人口的国家扩张，开始进军柬埔寨。

近日，廉价航空公司亚洲航空意识到柬埔寨在航空旅行和旅游业方面的潜力，正考虑通过与当地一家航空公司合作，在柬埔寨建立子公司。

据悉，此前亚航曾三次试图与越南合作伙伴接触，但由于种种原因，谈判破裂。

亚航首席执行官兼联合创始人托尼·费尔南德斯表示，他们想要在越南建立一家分公司的计划多次破产，这促使他们将目光转向该地区的其它国家。

他说：“我们在越南找不到合适的合作伙伴，而且那里航空公司的数量也很多。我喜欢柬埔寨，我们现在正在柬埔寨寻找合作伙伴。”

值得一提的是，目前有49家航空公司为柬埔寨航空市场提供服务。虽然其中许多是外国航空公司，但也有越来越多的本国航空公司开始运营，其中许多是在中国的帮助下成立的。