“预计自2016年以来，今年的住宅房地产市场将在四年内创下最高交易量。”

房地产中介Raine＆Horne International Zaki + Partners（RHIZP）预计，今年将售出204,840套房屋，比去年售出的197,385套或687亿令吉增加了3.775个，约为710亿令吉。

销售的增长归功于新建房屋，预计这些房屋将增长10％至11％。

看涨住房市场的原因是由于可负担得起的小型住房的供应以及政府的房屋所有权运动。

在评论房产过剩时，RHIZP的观点是，大多数未售出的房产都位于不太理想的位置，且连通性有限。

财政部长林冠英（Lim Guan Eng）最近宣布，外国购房者在城市地区的门槛已从100万令吉降低至60万令吉。林说，此举对于减少目前公寓和公寓供过于求是必要的。

到现在为止，外国人可以在马来西亚购买的房地产总金额基本上定为100万令吉，到2020年这一标准将降为60万令吉。此举受到房地产和房屋开发商协会的欢迎，称这将帮助房地产开发商释放未售出的单位并在可负担房屋中进行再投资。

对此，RHIZP评论说：“只有从2020年才能发现外国购买者对60万令吉以上住宅物业的主要市场的影响。”

据莱坊（Knight Frank）的话报道，吉隆坡的办公租金在2019年第三季度比去年同期增长了2.1％。

而2019年第三季度亚太地区优质写字楼租金指数整体上涨0.1％至157.3，低于2019年第二季度的0.9％的涨幅。

莱坊爵士指出，马来西亚最高的塔楼和首都内最新的标志性摩天大楼Exchange 106 @ Tun Razak Exchange（TRX）于2019年第三季度获得了该建筑下部区域的完工与合规证书（CCC）。

莱坊大马公司企业服务执行总监Teh Young Khean表示，这座大楼的预定入住率已达到20％，由于其提供了高质量和高规格的空间，因此要求更高的租金。

总体而言，马来西亚的价格在第三季度同比下降了0.9％，槟城的PMI从2019年第三季度的94.8下降到93.4，比上一季度下降1.5％。柔佛是唯一的国内市场指数没有下降；然而，它也未能显示出增长，第三季度的静态PMI为98.5。

毫无疑问，吉隆坡是马来西亚的单核唯一城市，投这里是最稳妥，也是发展潜力最大的。

吉隆坡是大马人口最密集的地区,直接占了整个马来西亚人口的1/4之上，而马来西亚政府打造的“大吉隆坡计划”将进一步聚集人口到吉隆坡。

在“大吉隆坡计划”的加持下，马来西亚财政部预计，2020年，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有的600万人增至1000万人 ,其中包括国内外400万人及50万人才，包括本国人才的回流。 

今天行走在吉隆坡的街头，一方面五星级酒店林立，国际化程度相当高，另一方面现在的吉隆坡也像一个“大工地”，可以说百废待兴。

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柬埔寨公共工程和运输部部长孙占托昨日前往金边-西港高速公路建设现场进行考察，他表示高速公路主要干道的工作将于明年初开展，整个项目预计在2022年竣工。

自今年3月22日动工以来，该工程已经完成了7.3%。

高速公路起点为金边市第三条环城路，终点为西哈努克省斯登豪县，全长190.63公里，限速为每小时80至120公里，设有4条车道，每车道宽度3.75米，沿途经过干拉省、磅士卑省和国公省。投资金额近20亿美元，采用了BOT方案建造。

该高速公路有近6成的路线与4号国道并行，但建成后将比现在长达240公里的4号国道缩短50公里，通车后单程时间也将从现在的4-6小时缩短至2个多小时。

该项目同时也创造了近1万个工作岗位，有助于刺激省级和全国的经济增长。

继金边-西港高速公路顺利动工之后，政府也与中国铁路国际有限公司签署了协议，批准其考察评估建设预算，积极推动金边-巴域高速公路的进程，并预计在2021年签订建设合同。

截止2019年，中国已向柬埔寨提供了约28.65亿美元的优惠贷款和援助，用于修建道路、桥梁等基础设施，占柬埔寨获得外国贷款总值的90％。

目前，中国援助柬埔寨修建、改造的公路多达29条，超过3000公里。除此以外还有8座桥梁，全长8公里，其中有一座正在建设中。

值得一提的是，中国无偿援柬的乡村道路工程。项目一期于2019年4月10日竣工，将实居省、磅同省、磅湛省和磅清扬省4个目标省份约35公里道路铺设成为沥青路。而项目二期将在今年12月份实施，涉及实居省、磅清扬省、干拉省、波罗勉省、柴桢省和特本克蒙省6个省份，18条长达近120公里的乡间小路。

公共工程和运输部长孙占托表示，中国是为柬埔寨道路和桥梁基础设施修复和建设作出巨大贡献的国家。

相信在共建“一带一路”的框架下，中柬全面战略合作伙伴关系将会更加亲密，收获更大的成功。

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马来西亚政府4日在塞伯贾亚为主办2020年亚太经合组织（APEC）会议举行启动仪式。马来西亚作为2020年亚太经济合作组织会议东道主，将推动亚太地区经济合作，共同应对不确定性，推进共同繁荣。

 马来西亚首相马哈迪在启动仪式上表示，亚太经合组织成员经济总量和贸易总量分别约占全球的近60%和50%，亚太经合组织各经济体必须持续创造机遇，推动贸易带来的收益惠及整个社会。

2020年对亚太经合组织而言是一个重要年份，1994年在印度尼西亚茂物举行的APEC会议上提出的发达经济体在2010年前、发展中经济体在2020年前实现贸易和投资自由化的目标将在2020年到期，亚太经合组织成员将宣布2020年后合作愿景，为这一组织的未来指明方向。

去年马来西亚的经济活动放缓，但是在今年第二季度，马来西亚的经济增长为4.9%，较去年也有明显的增长。

据悉在2020年APEC期间，马来西亚将举行120场国际会议，接待来自20个国家和地区的与会者16000名。 随着APEC峰会的到来，也极大推动马来西亚长期经济增长。

不仅有APEC会议，马来西亚政府还在推广“2020马来西亚旅游年”。

财政部长林冠英也指出，政府拟议在明年度财政预算案增加拨款推动2020大马旅游年。

马来西亚曾于1990、1994、2007、2014年举办旅游年，上一届的旅游年成功吸引了超过2800万人次到访，占马来西亚国内生产总值14.9%。基于之前举办旅游年取得的巨大成功，马来西亚政府制定了2020年马来西亚旅游年的计划。马国政府期望本次旅游年能够吸引3000万国际游客人次，并创造1000亿令吉的旅游收入。

在马来西亚政府在10月份发布的《2020年财政预算案》（《Budget 2020》），财政部也将通过推介“2020大马健康旅游年”活动，并为马来西亚医疗旅游理事会（MHTC）拨款2500万令吉（约人民币4227.73万），巩固马来西亚作为医疗旅游国冠军宝座的地位。

除此之外，马来西亚政府也致力于推广留学旅游，期望能够吸引国际学生到马进修、学习的同时体验热带风情。

不光是旅游和国际会议，2020年还是促进吉隆坡经济的发展和马来西亚经济的发展的关键之年，其中最值得关注的是“大吉隆坡计划”。

大吉隆坡计划是马来西亚政府在2010年9月25日宣布政府将拟用1,720亿令吉（约合3,225亿元人民币）打造“大吉隆坡计划”，让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市，同时成为世界经济成长率最高城市前20名。

硬件上兴建从大吉隆坡至新加坡的高速铁路，通车后从吉隆坡至新加坡仅需1.5小时。计划在吉隆坡城中城至武吉免登兴建7公里长的购物街，这7公里购物街区将发展成为有有顶道、行人天桥及地下走道等，将吉隆坡打造成购物天堂，吸引更多外国游客在马来西亚购物。

为打造绿色城市，增加更多绿地空间；计划在2020年种植10万棵绿树，透过15万平方米未使用的屋顶增加绿化空间；发展垃圾处理及回收系统，以回收再利用率达75%为目标。

邀请世界上100家最优秀企业在马来西亚设立网点并通过“投资吉隆坡机构”，吸引全球顶尖100个国际企业，在马来西亚设立营业网点，同时提供吸引国际企业在马来西亚设立营业中心的奖励政策；透过跨国企业投资，每年将对国民所得贡献近400亿马币并增加10万个工作机会。

马来西亚是亚洲伊斯兰教的主要交汇点，吉隆坡正在努力提升其金融中心的地位，致力成为全球伊斯兰金融中心、第一伊斯兰债券市场及东南亚的伊斯兰金融中心总部。

而政府投资高额达260亿令吉打造——敦拉萨国际贸易中心，被视为马来西亚2020年宏愿及经济转型计划的主要推动力和催化剂。

为鼓励国际金融机构选择吉隆坡作为投资目的地，敦拉萨国际贸易中心营运的国际金融机构，将获免税10年。

其他奖励计划包括：豁免印花税、工业建筑津贴（IBA）、加速资本递减（给具有TRX Marquee地位的公司）；此外，房地产开发商也可享受相应的免税政策。国际贸易中心从策划、开发、完成到全面运作，将获得政府机关的全力支持，而第一期的海外直接投资预计逾35亿令吉，同时也将带来超过260亿令吉发展总值，或将吸引250家国际金融服务公司。

“大吉隆坡计划”大马政府实施很多优惠政策吸引外资，吸引人才，到时候会吸引很多外企到大马入驻。外来务工人员的增加也会带动住房需求的增长。再加上“一带一路”战略，马来西亚经济的发展潜力巨大。

不仅是APEC峰会和旅游年给马来西亚带来住房需求的增长，在“大吉隆坡计划”的影响下，马来西亚政府的很多优惠政策吸引外资，吸引人才，到时候会吸引很多外企到马来西亚入驻。届时外来务工人员的增加也会带动住房需求的增长。 

在这样的背景下，无论投资还是自住，选择购买马来西亚房产，发展前景是非常光明的。

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想要投资马来西亚房产的人都会有这样的疑问，马来西亚的房价高不高？我能不能负担的起？马来西亚的房产是不是正在面对泡沫化现象？马来西亚的房市会不会暴跌？这些疑问会导致投资人踌躇不前，错过最佳投资时机。

01

误区一：马来西亚的房价过高

马来西亚的很多地区房价都有上涨趋势，特别是巴生谷一带，投资者可能会想自己负担不起昂贵的房价。

投资者应该趁机入场还是持观望态度？实际上，房价上涨并不代表过高，相反，上涨证明了该地区产业的升值潜力获得明显增长。其实，只是你没有意识到房价只会一直上涨。

马来西亚的房价在世界排名第99名，但是租金回报率却在世界排名第六。外国人在马来西亚买房可以申请贷款，拥有第二家园计划的申请人可以贷到60%的房屋贷款，还款年限长达30年，但是不得超过最高还款年龄65周岁。

02

误区二：马来西亚随时都会发生房产泡沫，房价将会暴跌

马来西亚是一个以旅游业闻名的国家，每年来马来西亚旅游的游客数以万计，带动了国家的经济发展。虽然马来西亚的房价也有下滑的时候，但是从整体来说，马来西亚的房价一直处于上涨状态。

马来西亚政府的一些政策，也将会带动整个房产市场的发展。“大吉隆坡计划”的推动及2020年马来西亚旅游年都会推动马来西亚经济的发展，吸引一批外来务工人员及游客，带动住房需求的增长，从而带动房价的提高。所以短时间内，马来西亚的房价不会出现暴跌的情况。

03

误区三：马来西亚的经济不景气，千万别投资

听别人说，马来西亚换了政府以后，经济似乎还没有稳定，那么到底该不该投资？

根据马来西亚统计局公布的最新数据，马来西亚去年的失业率是3.3%，而相比起2017年的3.4%，已经获得明显的改进。马来西亚政府推出的“大吉隆坡计划”对于外资投资提供了很多优惠政策，还提出了很多政策吸引人才，马来西亚政府提供足够的就业机会，让人民能拥有工作机会，以提升收入并改善可负担能力，因而增强就业竞争力。

“大吉隆坡计划”，“大马城计划”，“2020马来西亚旅游年”都会带动马来西亚经济的发展，所以马来西亚经济不景气？不存在的。

另外，如果你想投资马来西亚房产，最好趁早，2020年吉隆坡最低购房门槛降到60万令吉可能对于外国投资者来说也是一件好事。

在吉隆坡，什么样的房产最具投资潜力？

01

地段决定价值

在吉隆坡寸土寸金，房价最高的地区当属伊顿公寓所在的吉隆坡现今的市中心（KLCC），KLCC是以双子塔、柏威年购物广场等大型购物中心所组成的周围1、2公里的范围。KLCC这几年的房价一直都有上无下，即使在前几年金融危机的时候，KLCC的房价也没有下跌过，投资KLCC区域的房产是最稳妥的。

02

人流量是投资关键

房产投资长期看人口，人口是影响房产价值的一个重要因素，人流量大，意味着对房产的需求量大，房价自然也会上涨。

KLCC是吉隆坡最繁华的商业区，每年来吉隆坡旅游的游客都会选择KLCC购物，并且KLCC集中了很多外企，在外企工作的人也很多，对于房屋的需求量也会很大。而在“大吉隆坡计划”的加持下，到2020年，人口将会上涨到1000万人，届时，对于房屋需求量将会进一步增大。

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 从10月份的房地产相关的数据看，虽然销售端依旧不温不火，但是10月公布的地产投资相关数据大多呈现出明显的上翘特征，带动了地产产业链上相关制造业的景气度有所回暖，最新公布的PMI数据对此也有所反映。

这些对明年来说，无疑是很有希望的信号。

人随产业走，最近的新公司注册数也在各大城市有所增加，商业活动的增加无疑也是看好未来的表现。

根据统计局公布地产开发投资方面的各项累计同比数据，可以看到10月地产投资从开工到施工，再到竣工，各个环节的景气度都有所回升。

10月商品房销售面积同比增长1.94%，依旧不温不火。

但，新开工面积增速由二季度以来6%左右的增速水平跃至23.23%，施工面积的增长有所加快，回升到20%左右的高点。竣工面积的增速自5月份见底回升后，8月份回正，10月快速抬升至19.22%。

10月份的投资因为建安投资的下滑而下跌到至10.3%，当月同比下滑1.7个百分点至8.78%。

销售下滑但是投资增长的原因，主要是房地产企业开始延长了建设周期，原来楼市火爆时，房企通过加快建设周期增强企业盈利能力。而现在企业希望拉长建设周期，同时可以拖延部分工程款，有利于企业现金流。

这样的好处，就是未来的房子的质量更有保障。

从房地产上游行业来看，上游制造业的利润下降，而产量增加。和地产相关的三大行业，黑色金属冶炼及压延加工业、非金属矿物制品业、化学原料及化学制品制造业虽然各个行业表现不同，但均出现“有量无价”的特征。

其中非金属和黑色制造业增速分别达到9%和9.7%，分别回升4.4个百分点和2.7个百分点，位列主要制造业的第一和第三位。

但，黑色制造业及化工制造业利润增速较去年分别下降82个百分点和41.2个百分点，增速及增速改善均位列主要制造业的倒数一二名。

以螺纹为例，在钢材需求量创新高的情况下，螺纹钢价格年内处于较低水平，黑色制造业利润更是同比下滑44.2%。预计，明年钢厂投资下滑的可能性比较大。

而对于库存处于相对低位的玻璃来说，受到建筑工程投资增加的影响，导致供给量及价格均出现上涨，呈现量价齐升的特征。目前，玻璃的产能利用率仍然在68%左右，即便是需求增加也不会吸引更多的投资，同样的情况还有水泥。

从这些上游行业表现来看，国内的产能完全能满足房地产的需求，而且在利润如此低的情况下，上游企业也无意增加投资。

未来的房地产依旧是存量竞争的状态，甚至，不要指望房地产的需求能带动其他行业的投资。

要知道房地产未来的潜力，不妨更多的关注产业的发展，特别是产业的变化。

不妨从另外一个指标：市场主体规模，来研判城市未来的发展潜力。

市场主体是指市场上从事交易活动的各类组织和个人，包括在当地工商及市场监管部门登记注册的各类企业、个体工商户和农民专业合作社。市场主体的规模以及新增市场主体的变化趋势，可以反映出城市的产业经济是否具备活力。

也就是开公司的数量多了，城市商业必然更加繁荣。

截至2019年7月底，我国市场主体总量达到1.17亿户，其中企业3647.97万户。其中，广东、山东市场主体实有数量已超过千万户，江苏超过970万户，浙江为687万户，河南市场主体实有数量居全国第五，超过600万户，四川达到582万户。

就增量而言，这些发达经济地区的增速同样可观，今年1-6月，广东新增市场主体108万户，山东新增106万户，江苏为85万户，河南新增74万户，其中，陕西新增74万户，同比增长99%，市场活力提升较快。

2018年全国新增市场主体超过10万户的城市主要集中于经济较为活跃的长三角、粤港澳大湾区以及山东半岛城市群，中西部核心城市增长也较为突出。

其中，北上广深四个一线城市以及成都、重庆都居全国前列，且远超其他城市，市场主体活跃度较高。

在珠三角地区，2018年上半年，广东新设外资企业2.4万户，增长2.2倍，占全国的54.7%。

深圳制造业正积极向中高端转型，同时部分制造业企业外迁；尽管深圳前三季度经济增长放缓，但工业增加值占GDP的比重仍高达36%，且是全国唯一市场主体规模超过300万户的城市。

广东2018年以IAB和NEM产业为代表的战略性新兴产业新增约15.4万户，同比增长32%，今年1-6月新增数量中企业占比为68%。新兴产业的增加让广州的GDP增速排名一线城市之首。

东莞积极承接深圳产业转移，2018年末市场主体数量达115万户，居全国前列。

在长三角，上海、苏州、南京、杭州等核心城市市场主体规模大，经济发展活力明显高于区域内其他城市。

上海2018年新增市场主体较多，且新增企业占比超过80%，市场主体质量优。

杭州、南京、苏州等2018年增量超过20万。杭州民营经济占GDP比重超过60%，且新增企业占比超过50%，创业活跃度较高。

去年最耀眼的是中西部地区，其中重庆市场主体有数253万户，仅次于深圳和上海，位列全国第三；成都年末实有超过200万户，位列第四。

西安2019年上半年市场主体规模接近200万，新增市场主体达56万户，已超过上年全年，增长突出。要知道2018年新增市场主体中企业占比仅为23%，低于主要城市平均水平。未来，西安还有很大的潜力可挖。

与之相反的是北京，最近的统计表明，北京迁出企业中有四分之一迁往津冀地区。

从目前我国城市的发展阶段来看，长三角、珠三角和京津冀城市群逐步向城市群形态演变，而对于中西部重点城市来说，还处于大城市的虹吸效应阶段，人口与资源持续向中心聚集。

目前，中西部核心二线城市的经济及人口集中度都处于较高水平，西安集中了陕西近一半的市场主体，成都占到四川的39%，昆明、武汉、长沙等城市市场主体占全省比重也超过20%。

当前，武汉城镇化率已达到80%，高出湖北省20个百分点，太原、长沙、合肥、郑州、兰州、贵阳、成都、昆明等省中西部重点城市城镇化率除南宁外均超过70%，且超出各自省份水平的20个百分点以上。

未来，资源将进一步向都市圈和中心城市集中，那些近两年快速发展的西安等中西部核心城市，也有望在产业转移以及人口聚集过程中释放出更大的潜能。

现在很多城市的房价其实已经不便宜了，有机会的不是核心区，而是那些有产业支撑的新区，这对投资者的眼光要求就非常的高。

相反地如新兴市场国家，特别是正在重复当年中国所走的发展之路的国家，机会还是蛮多的，比如东南亚国家中的柬埔寨。

柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

在如此供需矛盾巨大的情况下，据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。

短时间内，金边的人多房少的矛盾是不能解决的，这就决定了金边房产还有很大的发展空间。

目前，金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，说实话，买房还是趁早，特别是金边是一个小众市场。

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过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

独立全球产业顾问公司莱坊国际（Knight Frank）表示，尽管亚太区经济增长放缓，但高级商业办公单位租金仍趋稳，第三季亚太高级办公单位租金指数按季走高0.1%，其中吉隆坡高级办公楼租金按季起2.1%，表现领先香港、上海、东京等大城市。

大马最高大楼——106交易塔@TRX的低楼层区在今年第三季获得完工及落成准证（CCC），并根报已取得20%的预先承诺租约，因此在优质和高规格面积扶持下，自然推高租金表现。

大吉隆坡计划就是在政府的经济转型计划下，马来西亚政府拟用1720亿令吉（约合2800亿元人民币）打造“大吉隆坡计划”，马来西亚政府将从硬件设备、人民收入及居住环境这三方面推动。在“大吉隆坡计划”引擎推动下，吉隆坡的房价稳步攀升，2010年以来每年平均涨幅9.7%，位居亚洲各大城市前十行列。

在计划的推动下，吉隆坡成熟区周边就像一个超级大工地，到处都在施工建设，城市充满浓浓的发展的气息，而市中心的土地又非常稀缺，只得往外围发展，投资机会很多。

随着敦拉萨国际贸易中心(TRX)的逐渐成型、马来西亚对多媒体超级走廊稳步推进以及海外投资的大量涌入，一大批新兴产业、金融产业、高科技公司正在悄无声息地改变着吉隆坡城市中心风貌。

目前，已知进驻敦拉萨国际贸易中心的金融保险机构有：

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英国汇丰银行：投资2.5亿美元，兴建总部大厦

马来西亚艾芬银行：耗资5.05亿令吉，兴建新总部大厦

英国保诚保险公司：投资5亿令吉，兴建总部大厦

中国建设银行：以敦拉萨作为区域中心，兴建一座标志性高楼

中国通信建设有限公司在此设立东盟总部，WCT集团、法国威立雅水务集团、印尼PT Mulia 慕丽雅集团、核心宝贵发展有限公司、朝圣基金局、马来西亚Urusharta Jamaah Sdn Bhd公司同样看好区域发展前景。

根据《CEO WORLD》杂志报道，马来西亚是2019年全球最适合投资或开展业务的国家，这也足够预示着马来西亚吸金能力位居东南亚首位。

而金融保险行业大鳄、高科技企业的入驻必将带来中心区域产业升级，大量人才的涌入则会带动吉隆坡中心地区消费升级，高净值人群在这里不断汇聚。

马来西亚是东南亚人均GDP排名仅次于新加坡的国家，人均GDP达到了1.12万美元，比中国（9770美元）还要高，紧跟在马来西亚后面的是泰国（7273美元）、印尼（3927美元）。

从人均GDP角度来看，说马来西亚是东南亚中的“发达”的国家也不为过。

如果在吉隆坡投资置业，双子塔、武吉免登及敦拉萨周边等核心区域，都是极其不错的选择。如果实地考察，可重点关注这一区域。

再看吉隆坡市中心区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部,已吸引微软、华为、西门子、阿里巴巴等64家跨国公司投资设立区域中心，几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部，各种国际企业随处可见，五星级酒店林立，国际化程度相当高，相应的城市配套完善程度也是在马来西亚最好的。

马来西亚吉隆坡的核心区明显是东南亚各国中的洼地。吉隆坡作为权威机构认证的国际一线都市，城市地位及发展水平也是东南亚中属于头排的，其房价水平是被低估的。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

马来西亚很富有，但有多富？

据官方统计数据，2018年马来西亚人均GDP已经达到3万美元，世界第50名，而中国才为18000美元多点，近两倍，已经达到发达国家水平！

走在吉隆坡街头，特别是KLCC（双子塔）方圆5公里的繁华，像极了香港中环、新加坡乌节路，比曼谷整洁，比北京舒服。

可以说是东南亚国家中最“超出预期”的城市。

吉隆坡是和新加坡并称为东南亚两大外交中心之一。

在GaWC所公布的世界级城市名单中，吉隆坡和芝加哥、洛杉矶、莫斯科、多伦多和法兰克福同属于A级国际都市

为了将吉隆坡打造成世界级都市，马来西亚政府投资3000亿人民币，把吉隆坡与周边城市例如安邦、八打灵、莎阿南、布城等10个城市合并成大吉隆坡都市圈。

至于投资，从《世界银行2018年营商环境报告》来看，马来西亚从商排名世界第6名，营商效率排名第23位，而排在其前列的多数为发达国家和地区。马来西亚更被《CEO WORLD》杂志，评选为“2019年世界最佳投资经商国家”。

经济方面，近十年马来西亚GDP总额平均增幅逾10%，超过金砖国家，GDP总额增量亚洲第2，增长速度亚洲第1，成为最受欢迎新兴市场目的国第1名、易于从商排名世界第6名、最具竞争力经济体全球排名第12位、经济竞争力全球排名20位。

至于其他优势，大马是全球前十大最宜居的国家、全球最佳医疗国家第1名的国家。首都吉隆坡有65所国际学校，而北京只有36所，而且，马来西亚沿袭英联邦教育体系，中英双语环境、双联课程制，无留学年龄限制。

在世界旅游国家排名中，吉隆坡在全球游客访问最多城市榜单中，排名第七，平均每年有1250万游客入境，平均在吉隆坡过夜5.5天。

马来西亚房地产发展商公会（REHDA）公布的2019年上半年房地产报告显示：

2019上半年推出的新项目在减少，但是房屋销量比2018年下半年增长了15%。因为全球投资者，看中了吉隆坡未来的城市发展预期！

吉隆坡未来有哪些让投资人眼前一亮的变化呢？

目前大马在积极地进行私有化改造，外资企业可以参与企业私有化过程，同时可以参与由政府资助的研究发展项目。其招商引资领域，包含制造业、高科技产业、多媒体和信息技术领域等。 

为吸引外资，大马政府制定了多达10项优惠政策，其中包括“可自由在全球集资借贷”、“可免除长达10年的盈利税”等。因此，谷歌、苹果、华为、三星、普华永道、中国电信均在大马有项目投资。

另外还有一个重要的时间跨度长达15年的巨型项目---大马城，目标要成为东南亚乃至亚洲的科技中心和居住中心。这将为吉隆坡吸引170--300万人投资入住。政府大力支持，人力、物力、财力聚集之地，未来这里的房产，必将迎来一个质的飞跃。

作为中国一带一路大战略的桥头堡，中国也参与了大马的转型升级。

2018年，中马双边贸易额高达960亿美元，中铁、中冶、中国广核、中国交建、中国铁建、中国银行等中企均已入驻马来西亚。

中资参与的项目有：中铁投资20亿美元兴建的“大马城”；中国交建承建中企境外在建的最大工程——马来西亚东海岸铁路工程；中交建承建吉隆地铁2号线；中马合建皇京港，建成后，将取代新加坡，成地区最大港口。

阿里云ET城市大脑落地吉隆坡，阿里云计划在未来 2 年内为马来西亚培养 1000 名数据科学家，并孵化 300 个相关公司。

就房价对比而言，吉隆坡房价更是东南亚性价比最高，房价较低的城市。

吉隆坡的人均GDP远超其他城市，但核心区房价还没有越南和泰国的高。现在曼谷房价已经到了6万，胡志明市房价到了5万，而吉隆坡才3万左右。

根据莱坊数据，用100万美元，在吉隆坡买到217平方米的豪华住宅，但在曼谷却只能买103平方米。在新加坡只能买43平方米。

难怪，连媒体都看不下去了：

要说到利好，明年大把红利就开始兑现：

大吉隆坡计划是马来西亚政府在2010年9月25日宣布推出经济转型计划(ETP)，而ETP的目标是2020年人均国民总收入目标为15000美元，透过实施12个国家关键经济领域（NKEAs），吸引4440亿美元的投资，创造330万个新的就业机会。 

2020年将是吉隆坡各大型项目配套落定，一大批利好集中兑现的一年。

其中，2020年，吉隆坡未来的商业金融中心“敦拉萨国际贸易中心”，将大面积投入运营。他将超过双子塔，以全新高度，成为吉隆坡下一个城市地标。根据ETP计划，敦拉萨国际贸易中心（TRX）定位为金融、贸易服务中心，目前已经吸引众多国际银行、世界500强企业入驻。

敦拉萨国际贸易中心效果图

2020年5月31日前隆新高铁再恢复建设，通车后从吉隆坡至新加坡仅需1.5小时。 

2020年，吉隆坡国际机场将扩容扩建，届时将规划有两个客运大厦，共计4座卫星客运大楼，有能力每年容纳1亿人次的旅客。

马来西亚财政部预计，2020年，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有的600万人增至1000万人,其中包括国内外400万人及50万人才，以及本国人才的回流。 

2020年，投资吉隆坡毫无疑问是最稳妥。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

马来西亚地处东南亚中心位置，扼守马六甲海峡，链接海上东盟和陆上东盟，区位优势明显。

中马两国经贸战略依存度高，经贸合作规模大、基础深厚。在推进“一带一路”建设及国际产能合作过程中，马方率先响应，积极参与，成为“21世纪海上丝绸之路”重要节点国家。

01

自然环境

马来西亚自然资源丰富。马来西亚的主要农产品有棕榈油、橡胶、可可、木材和胡椒等，是世界第二大棕榈油及相关制品的生产国和出口国、世界第三大天然橡胶出口国。马来西亚曾是世界产锡大国，因过度开采，产量逐年减少。

马来西亚石油和天然气储量丰富，是东南亚仅次于印尼的第二大石油生产国；是东南亚第二大天然气生产国，可满足国内消费及出口需求。此外，马来西亚铁、金、钨、煤、铝土、锰等矿产储量也很丰富。

02

外交关系

马来西亚是东盟核心成员之一，也是“77国集团”和不结盟组织的创始成员国，奉行独立自主、中立、不结盟的外交政策，视东盟为外交政策基石，重视发展同大国的关系，积极推进东亚合作，重视发展中国家和伊斯兰世界的团结与合作。马来西亚曾任伊斯兰会议组织轮值主席国，在伊斯兰国家中拥有较高声望，

马来西亚与中国有着长期友好的外交关系和传统友谊。马来西亚是第一个与中国建交的东盟国家，第一个邀请中国加入“10+1”的国家，第一个邀请中国参加东亚峰会的国家。

03

 习  俗

马来人的习俗与中国相异处甚多，所以必须加以留意，以免无意中犯了禁忌，造成失礼或引起误会与无端的纷争。

主要有：马来人普通喜好辣食，禁食猪肉；马来男士一般不主动与女士握手，除非女士主动握手；左手被马来人认为是肮脏的，因此在接、递物品时应用右手；禁用食指指人或指路，不翘二郎腿，不得用手抚摸小孩的头；马来人禁酒，也忌讳在食品上印有动物或人像的图案。清真寺是穆斯林举行宗教仪式的地方，对外开放时，女士需穿长袍及戴头巾，否则将被拒之门外。

04

投资吸引力

马来西亚政府欢迎和鼓励外国投资者对其制造业及相关服务业进行投资，近年来一直致力于改善投资环境、完善投资法律、加强投资鼓励，以吸引外资进入马来西亚的相关行业。由于投资法律体系完善、与国际通行标准接轨、各行业操作流程较为规范，加之其临近马六甲海峡、辐射东盟、印度、中东市场等独特的地缘优势，吸引了包括中国企业在内的各国企业来马投资经营。

马来西亚投资环境的竞争优势主要体现在五个方面：地理位置优越，位于东南亚核心地带，可成为进入东盟市场和前往中东澳新的桥梁；经济基础稳固，经济增长前景较好；原材料资源丰富；人力资源素质较高，工资成本较低；民族关系融洽，三大种族和谐相处，政治动荡风险低。

05

投资优惠

马来西亚在鼓励政策和优惠措施主要是以税务减免的形式出现，分为直接税激励和间接税激励两种。直接税激励是指对一定时期内的所得税进行部分或全部减免；间接税激励则以免除进口税、销售税或国内税的形式出现：

（1）新兴工业地位：获得新兴工业地位称号的企业可享受为期5年的所得税部分减免，仅需就其法定收入的30%征收所得税。

（2）投资税务补贴：获得投资税务补贴的企业，可享受为期5年合格资本支出60%的投资税务补贴。该补贴可用于冲抵其纳税年法定收入的70%，其余30%按规定纳税，未用完的补贴可转至下一年使用，直至用完为止。

（3）再投资补贴：再投资补贴主要适用于制造业与农业。运营12个月以上的制造类企业因扩充产能需要，进行生产设备现代化或产品多样化升级改造的开销，可申请再投资补贴。

（4）加速资本补贴：使用了15年的再投资补贴后，再投资在“促进产品”的企业可申请加速资本补贴，为期3年，第一年享受合格资本支出40%的初期补贴，之后两年均为20%。

（5）农业补贴：马来西亚的农业企业与合作社/社团除了农业《促进行动及产品列表》外，也可申请新兴工业地位或投资税务补贴的优惠。

（6）多媒体超级走廊地位（MSC Status）：马来西亚政府于1996年推出了信息通讯技术计划，即多媒体超级走廊，目标是成为全球信息通讯产业中心。经多媒体发展机构核准的信息通讯企业可在新兴工业地位的基础上，享受免缴全额所得税或合格资本支出全额补贴，同时在外资股权比例及聘请外籍技术员工上不受限制。

（7）运营总部地位、国际采购中心地位和区域分销中心地位。为进一步加强马来西亚在国际上的区域地位，经核准的运营总部、区域分销中心和国际采购中心除了100%外资股权不受限制以外，还可享受为期10年的免缴全额所得税等其他优惠。

06

注意事项

投资方面

（1）客观评价投资环境

中国投资者赴马来西亚开展投资合作首先应该客观评估其投资环境，主要注意以下问题：经济规模及产业优势；政府及各界对待外国投资的态度；投资经商的便利化措施；人文、语言及宗教环境；政府部门的执行力及工作效率；经商习惯及民商法律制度；社会治安状况。

（2）适应法律环境的复杂性

马来西亚在独立前，曾经是英国殖民地，因此其法律体系受英国影响很深，成文法与判例法在商业活动中都发挥作用。中国企业到马来西亚投资首先要注意法律环境问题，要严格遵守马来西亚各项法律规定，密切关注当地法律变动情况。

（3）做好企业注册及申办各类执照的充分准备

在马来西亚投资合作的起步阶段最大的困难是公司注册和申办各类执照。这些执照的申请程序复杂，文件繁多，审批时间较长，需要交涉的事务头绪纷繁。

（4）适当调整优惠政策的期望值

马来西亚政府虽然制定了多项投资优惠政策和鼓励措施，但是这些政策不能自动获得，企业必须向政府主管部门提出申请，政府根据企业情况酌情给予一定优惠政策。

（5）充分核算税负成本

马来西亚的税收体系比较复杂，缴纳税务专业要求高。中国投资者要认真了解当地税收政策，仔细听取专业会计和税务人员的意见，充分核算税负成本，尽量选择在能获得所得税减免的领域或地区投资。

（6）有效控制工资成本

企业工薪支出除工资外，还包括雇员公积金、社保基金及保险和年度花红等。中国企业需要了解当地劳动法令关于正常工资和加班工资的具体规定，精心核算工资成本，提高劳动生产效率。此外，投资者也应充分考虑马来西亚就业市场薪资逐年增长的实际情况。

贸易方面

在马来西亚经商必须熟悉和适应当地特殊的贸易环境，采取有效措施拓展业务，规避风险。

（1）谨慎选择贸易伙伴，采用信用证交易适应当地支付情况。

对于贸易伙伴的选择，企业要特别慎重，尽可能通过多种渠道查证企业背景情况，核实项目真伪。必要时，可同马来西亚本地商协会联系，获取相关信息。

（2）采用本币结算，规避汇兑风险

考虑到美元汇率波动风险和货币汇兑产生的成本，中国企业应争取利用人民币作为贸易结算货币，最大程度规避或消除汇率风险，降低经商成本，

（3）坚持以质取胜，提升产品质量

马来西亚人非常注重商品的质量，认为质量代表着企业的信誉。中国的轻工产品在马来西亚市场份额较高，企业应本着“诚信经营、以质取胜”的理念，着眼长远。

承包工程方面

（1）抓住市场机遇

近年来，马来西亚经济一直保持稳定增长。马来西亚政府努力使马来西亚在2020年迈入发达国际行列，预计马来西亚将迎来新一轮的基础设施建设高潮。

（2）选好经营方式

马来西亚推行一些大型政府私营化工程，这类项目往往需要马来西亚政府提供担保，向银行、金融公司或外国机构借款，因此中国企业想参与必须选择有实力、讲信誉的当地公司作为项目合作伙伴，利用关系和背景，共同实施项目。

（3）实行本地化经营

马来西亚推行一些大型政府私营化工程，主要集中在建筑业、服务业、制造业、种植业、农业及家政服务业。尽管外劳技术水平不如中国工人，但因外劳用工成本较低，且马来西亚政府未对华开放普通劳务市场，外劳成为中国企业实施承包工程项目的必然选择。

（4）量力而行

在马来西亚开展工程承包，业主会根据项目情况要求承包商具备一定资质，项目执行需要一定的管理能力、融资能力和人力资源，跟踪谈判项目需要较强的交涉和谈判能力，洽谈项目合约需要较广的人际关系，否则会遭遇很多困难。

其他事项

“一带一路” 战略

“一带一路”战略由我国提出，现已跟沿线国家达成合作。中马两国共建“一带一路”将会给双方带来实实在在的利益。

  泛亚高铁

泛亚铁路东盟部分全长5000公里，连接新加坡与中国南部，途经泰国、柬埔寨、马来西亚和越南等国，总投资额约150亿美元。

  马六甲黄京港

黄京港，是包含深水码头在内的一个综合项目。其中深水港计划投资80亿林吉特(约合人民币124亿元)，港口计划在2019年建成。

“大吉隆坡”计划

1720亿令吉打造“大吉隆坡”， 力图让吉隆坡在2020年跻身世界20个最适合居住及经济增长率最高的城市行列。

“第二家园”计划

“第二家园”签证持有人10年免签自由往返马来西亚，一人申请，其配偶及21周岁以下未婚子女都可以同时享用，且无需放弃中国身份，马来西亚还提供158个国家的电子快签。

无论是哪一项规划，都对马来西亚的现今未来的经济发展有强劲的推动力。尤其“大吉隆坡”计划和“第二家园”计划，将给马来引入更多的外来人口，人口红利必将给马来房市带来巨大的投资红利。

目前，马来西亚房价还处于较低水平。根据世邦魏理士报告，大马房价全球排名第99位，大概在1-3万人民币每平米左右，吉隆坡双子塔附近的房价也仅4万人民币每平米左右。

另外，在亚洲租金收益排名中，马来西亚租金回报率达6.21%，比中国大陆租金2.66%远高出3倍，甚至超过香港和新加坡，排名全球第9位。

马来西亚自古以来属于中华儒家文化圈，明有郑和下西洋，近代有大批商人下南洋，投资置业马来西亚，各种优势俱在：

1.地理条件独特。马来西亚处在“一带一路”战略的重要节点，且具有迷人的自然风光，无地震、海啸、火山等地质型自然灾害。

2.生活费用低廉。马来西亚消费低廉， 在这里每个月只需花1700美元便可享受一流的生活，同样的生活质量，北京费用是它的三倍。

3.医疗资源全球领先。近日，美国《国际生活》公布了2017年全球最佳医疗国家排名，大马名列榜首，这是马来西亚连续第3年拿下该殊荣。

4.沿袭英国及欧美教育体系。马来西亚是英联邦国家，英语普及率极高，马来西亚99%的院校采用全英文授课。如果学生选择双联课程，不仅可以在马来西亚以低成本取得欧美等大学的学历文凭，而且被国际公证。

5.高铁航班大力筹建。除了正在建造中的吉隆坡直通新加坡的隆新高铁，从北上广深、港澳、厦门、福州、昆明、成都、重庆等多个城市，每天都有53趟航班直达吉隆坡，数百趟中转，行程方便快捷。

6.马来西亚“第二家园”计划。不需要放弃中国身份，10年免签自由往返马来西亚，一人办理全家享用，158个国家电子快签。

7.“大吉隆坡”计划。马来政府以1720亿林吉特打造此计划，计划在2020年将吉隆坡的人口，从现有的600万增加至1000万人，还邀请世界最优秀的100个企业在马来西亚设立据点，吸引大量海外人才。

8.中马两国文化背景相似。马来西亚气候温和、多元种族、多种语言，与中国文化背景相似，有达1/4的华人，中文相当普及，生活方式中西合璧。

9.投资环境良好。马来西亚吉隆坡房产投资前景世界排名第五。据美国“2017年最佳投资地点”显示，马来西亚以亲商环境成功击退中国在内的近80个国家，成为全球最具吸引力投资地点。

10.大马房产多是永久产权。除极少数99年产权的房产外， 在马来西亚置业均享受永久产权，而且无遗产税，作为一项固定资产， 这无疑是留给子孙后代的一笔宝贵财富。

旅居在外人士喜爱的亚洲城市中，吉隆坡排名第二。吉隆坡过去总徘徊在前十名内，这次晋身亚洲第二，也让它首次跻身全球前三名。这项InterNations对旅外而居于各城市人士展开的调查显示，亚洲第三和第四名分别为胡志明市和新加坡。

InterNations于2019年在该调查中，分析了全球82城市；详尽分析旅外人士生活五大重点，包括城市生活素质、安居乐业程度、城市工作和生活、金融、房价与在地生活花费高低。

75%居于吉隆坡的旅外人士认为有宾至如归之感（全球为64%）、64%对社会生活感到愉快（相比全球55%）；语言在吉隆坡不是问题，92%认为在隆不说当地语言不成问题（相比全球47%)。

吉隆坡在生活费高低问题上，也很少好投诉的，排名全球第二宜人；在金融与房屋指数排名第二。5人之中有4人（78%）对吉隆坡生活费高低感到满意（相比全球43%）；此外有75%旅外人士，觉得大马房价可负担得起（相比全球36%）

然而，旅居吉隆坡人士对工作和生活的满意度褒贬不一，吉隆坡在此排名全球26。他们对工作一般满意（排名5），但不满意在地的升职机会（排名50）。只有47%受调查旅外人士满意在地升职机会，略低于全球平均的51%。

InterNations具备350万散居全球各处的350万名会员；这项对超过2万名散居187国或地区、178种国民展开的调查，较后遴选亚洲12城市的排名。

中国台北蝉联2018年榜首，泰国曼谷排名20、东京（26名）、雅加达（33名）、上海（43名）、香港（52名）、北京（60名）、首尔（63名），而缅甸仰光（73名）是居全球最后10名之列。

InterNations在文告指出：“旅居在外人士极易安居于各亚洲城市，东京、北京、首尔和上海除外。”

在所调查的82个城市中，依序排名全球最差和最糟透的10个城市为科威特市，意大利罗马、米兰、尼日利亚拉各斯、法国巴黎、美国三藩市、洛杉矶、秘鲁利马、美国纽约市以及排名73名的仰光。

资料来源; InterNations 和星洲日报

柬埔寨副总理谢速帕拉向媒体透露，今年柬埔寨建筑业的投资数额为93亿美元，同比增长了78%，与去年下降近20%形成鲜明对比。

2009年至2019年，10年以来柬埔寨的建筑业累计投资额达430亿美元。仅今年前9个月，柬埔寨建筑投资项目达3433个，投资额突破64亿美元，同比增长34.7%。此外，柬埔寨建筑行业在全国平均每日创造了1.9万到2.1万个的工作岗位。

从2012年，柬埔寨房市就开始以令人惊讶的速度在快速攀升，平均下来几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价增长率表现甚至更高。

二十多年的积累，如今的柬埔寨正处于各行各业爆发式发展时期。放眼全球，下一个投资的超级风口，正是柬埔寨。尽管“风口之上，猪都能起飞”，但如果能够找到最佳的投资项目，无疑是有利于收获到更为理想的投资回报。

从政策上来看，柬埔寨目前仍然对外国投资者十分友好和欢迎。因此重点应从市场需求上来得出答案。

首先是在租房需求上，非常巨大。一是由于柬埔寨本身人口的快速增长，但国民经济能力普遍无法实现买房，租房需求自然而然地出现大幅度增长。

根据柬埔寨城市发展战略研究报告显示，2018年在金边市与各省大城市居住的人口共有550万，约占全国人口的30%，2030年柬埔寨城市人口将增至792万，约占全国人口的44%。

同时也指出，2015至2030年的15年里，柬埔寨城市至少需要80万套住宅，即每年住宅的需求量超过5万套。

有租房需求的，除了柬埔寨本地人口之外，外国游客同样是重要的组成部分。

作为柬埔寨的第二大支柱产业，旅游业占GDP的比例超过10%，由旅游业带动的相关产业的GDP贡献率接近40%。据柬埔寨旅游部统计显示，2018年赴柬国际游客数量620万人次，中国游客超过200万人次。按照柬埔寨旅游部计划，到2020年接待国际游客700万人次，其中中国游客300万人次。到2025年接待1100万人次，中国游客500万人次。如果该目标能够完成，则配套酒店容量则需要从目前的25000个房间增长至2020年的70000个房间。

市场需求量作为背景，房地产行业是否值得投资显而易见。

柬埔寨首都金边的城市化步伐日益加快，未来十年金边的城市人口和可支配家庭收入水平，将进一步扩大本土住宅购买和租赁的内生需求。权威数据显示，2030年金边人口将从目前的200来万增至超过250万。

据金边国家建设部公布的报告，截至2018年底，金边市区完工且可供使用的公寓数量大约在2.5万-2.8万套，呈现供不应求的趋势。为满足同比增长的住房需求，《金边2030年-房地产行业十大预测》中指出，到2030年，金边市场的公寓供应总数将超过30万套，比2018年增长近5倍。

柬埔寨是近几年全球GDP增长最快的国家之一，连续8年GDP增长率7%以上，由于其稳定且可持续的经济发展，被称为另一个能像中国高速发展高度的国家。

目前建筑行业已成为柬埔寨经济增长的主要驱动力之一，并以其高投资回报率吸引着众多国际开发商的目光 。柬埔寨稳定的政治环境和强劲增长的经济速率，以及对外资高度开放的优惠政策给入驻兴业的海内外投资者带来了巨大的信心。

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

在旅居外国人喜爱的亚洲城市中，吉隆坡排名第二。这次晋身亚洲第二，也让它首次跻身全球前三名。

这项InterNations对旅外而居于各城市人士展开的调查显示，亚洲第三和第四名分别为胡志明市和新加坡。

75%居于吉隆坡的旅外人士认为有宾至如归之感（全球为64%）、64%对社会生活感到愉快（相比全球55%）；语言在吉隆坡不是问题，92%认为在隆不说当地语言不成问题（相比全球47%)。

吉隆坡在生活费高低问题上，也很少好投诉的，排名全球第二宜人；在金融与房屋指数排名第二。5人之中有4人（78%）对吉隆坡生活费高低感到满意（相比全球43%）；此外有75%旅外人士，觉得大马房价可负担得起（相比全球36%）

旅居吉隆坡人士对工作和生活的满意度褒贬不一，吉隆坡在此排名全球26。他们对工作一般满意（排名5），但不满意在地的升职机会（排名50）。只有47%受调查旅外人士满意在地升职机会，略低于全球平均的51%。

马来西亚政府欢迎和鼓励外国投资者对其制造业及相关服务业进行投资，近年来一直致力于改善投资环境、完善投资法律、加强投资鼓励，以吸引外资进入马来西亚的相关行业。由于投资法律体系完善、与国际通行标准接轨、各行业操作流程较为规范，加之其临近马六甲海峡、辐射东盟、印度、中东市场等独特的地缘优势，吸引了包括中国企业在内的各国企业来马投资经营。

马来西亚投资环境的竞争优势主要体现在五个方面：地理位置优越，位于东南亚核心地带，可成为进入东盟市场和前往中东澳新的桥梁；经济基础稳固，经济增长前景较好；原材料资源丰富；人力资源素质较高，工资成本较低；民族关系融洽，三大种族和谐相处，政治动荡风险低。

对中国来说，中马两国经贸战略依存度高，经贸合作规模大、基础深厚。在推进“一带一路”建设及国际产能合作过程中，马方率先响应，积极参与，成为“21世纪海上丝绸之路”重要节点国家。

中马两国共建“一带一路”将会给双方带来实实在在的利益：

  泛亚高铁

泛亚铁路东盟部分全长5000公里，连接新加坡与中国南部，途经泰国、柬埔寨、马来西亚和越南等国，总投资额约150亿美元。

  马六甲黄京港

黄京港，是包含深水码头在内的一个综合项目。其中深水港计划投资80亿林吉特(约合人民币124亿元)，港口计划在2019年建成。

“大吉隆坡”计划

1720亿令吉打造“大吉隆坡”， 力图让吉隆坡在2020年跻身世界20个最适合居住及经济增长率最高的城市行列。

就房价对比而言，吉隆坡房价更是东南亚性价比最高，房价较低的城市。

吉隆坡的人均GDP远超其他城市，但核心区房价还没有越南和泰国的高。现在曼谷房价已经到了6万，胡志明市房价到了5万，而吉隆坡才3万左右。

根据莱坊数据，用100万美元，在吉隆坡买到217平方米的豪华住宅，但在曼谷却只能买103平方米。在新加坡只能买43平方米。

2020年将是吉隆坡各大型项目配套落定，一大批利好集中兑现的一年：2020年，吉隆坡未来的商业金融中心“敦拉萨国际贸易中心”，将大面积投入运营。马来西亚财政部预计，2020年，大马政府将把住在大吉隆坡地区人口，从现有的600万人增至1000万人,其中包括国内外400万人及50万人才，以及本国人才的回流。 

现在投资吉隆坡的房产不仅不愁外国人不来居住，还可以享受马来西亚经济转型的红利，关键是吉隆坡房价相对周边国家来说的确是价值洼地！

世通君 ——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

1930年6月，时任美国总统的胡佛顶着1028名美国经济学家联合请愿反对，拒绝了产业界大佬如亨利·福特等人亲赴白宫的劝阻，签署了保护美国贸易的“斯姆特-霍利关税法”,而该法案被认为是胡佛担任总统期间犯下的“最大错误”。

它直接将全球经济拖入泥潭，奏响了世界大战的前奏，这是150年来继1882年后的又一次全球经济陷入“低谷”。

现在的全球经济增长速度，已经回落到这两个低点的水平，出现了百年以来的第三个谷底。

如果用康波的周期理论来解释1929年的大萧条，其实是第三轮康波周期的萧条期；

前两轮分别是1815-1825年纺织工业和蒸汽技术引发的和1886-1873年钢铁和铁路技术引发的经济周期，而此后依次是电气和重化、计算机和汽车、以及现在信息技术引发的萧条。

第五轮康波周期的萧条期已经从2016年-2018年开始了，对于未来，还有什么新技术能如计算机和汽车一样让全球虽然深陷萧条，但依旧能维持GDP良好发展，就不得而知。

但唯一可以确定的是，现在经济处于至暗时刻，如果你是乐观派，也可以理解为黎明前的黑暗时刻。

贸易的问题中美正在谈，可以乐观其成，反正大家过得都不好。

美国在第二次波谷期也就是1980年还对日本进行了打压，逼迫日本签了广场协议。如今这一招当然也用在中国身上，只不过，只一次想逼迫就范，是没那么容易。现在问题可以说不在外围，也不能靠外部，专心做好自己就够了。

现在有两大全球共同需要面对的问题就是：1、老年化和人口增长触底。2、屡试不爽的货币和财政手段刺激基本失效。

此前，还有新增人口和新的市场可以开发，如今，虽然非洲和中东还有市场，但开发难度大家也知道。至于人口连中国都在迈向老年社会，其他还有人口红利只有东南亚和非洲了。

至于刺激政策，发达国家相继进行了三次货币宽松，2016年后转向财政政策上，结果，政府债务的高企。目前，美国政府债务/GDP目前已经逼近二战时期的高峰，日本政府债务/GDP已经远超二战时期的高点。

随着越来越多的国家加入负利率队伍，世界经济也就正式迈入了负利率时代。

而中国在外部环境恶化的情况下，将目光从国际转向了国内。短期通过财政货币政策逆周期调节促进经济平稳运行，长期通过改革开放提升全要素生产率：

1、放开汽车、金融、能源、电信、电力等基础领域及医疗教育等服务业市场准入，培育新的经济增长点。 

2、深化国企改革，以黑猫白猫的实用主义标准，落实竞争中性和所有制中性，消除所有制歧视。 

3、建立居住导向的新住房制度和长效机制，关键是人地挂钩和金融稳定。

4、中央政府加杠杆、转移杠杆，让微观主体轻装上阵，大规模减税，基础设施建设。 

5、大力发展多层次资本市场，从间接融资到直接融资，发展PE、VC等。 

为什么一定要向内挖潜，主要是我国有空间、有潜力可挖。

按2018年的数据，中国人均GDP为9700美元，不到美国的1/6，发展潜力巨大； 城镇化率59.6%，还有至少10%的上升空间；中国拥有全球最大的市场和最大的中等收入群体（4亿人群），美国3.2亿人，日本1.3亿人，德国8000万人，劳动力资源近9亿人，就业人员7亿多，受过高等教育和职业教育的高素质人才有1.7亿，每年大学毕业生有800多万，人口红利转向人才红利...

中国真正的问题是如何建设高水平的市场经济和开放体制，引来国家转型升级成消费大国。

预计中国经济将在2020年前后再下台阶，步入“5”时代，其实，中国经济已经从 10 月份开始步入“ 5 时代”。

在这种背景下，除了猪肉是上行的，其他都是下跌的，拿掉猪以后都是通缩。

11月，央行三度出手“降息”，在“防通胀”和“稳增长”两个目标面前，央妈更看重后者。10月份经济、金融数据超预期持续下行，透露出更大的隐忧。

中证报用“碎步缓降”来形容最近央妈的动作，一次5个基点，慢慢试水宽松，引导实际利率下行。

降低利率+放水，并不能解决当前企业“融资难”的问题，关键是结构性矛盾。2019 年前三季度民企贷款占全部国企与民企贷款的 40.1% ，10 月份新增信贷 6970 亿，其中企业贷款仅 1530 亿，占比不到 22% 。

2019 年 1-10 月增速仅为 4.4% ，青海、上海、甘肃和河南用电量同比负增长。1-10 月航空货运增速 1% ，创 2013 年来最低；自去年 9 月份以来，浦东机场的货邮吞吐量已连续 12 个月负增长。这些指标说明实体经济尤其是制造业承受明显压力。

在PPI连续4个月负增长的情况下，2019 年 1-10 月民企占新增债券违约主体的 68% ，实体经济风险提升也导致银行不愿放贷。 

这时候，基建和房地产成为市场关注的行业。

在基建方面，据财新报道，2019 年来多家大银行基建类新增贷款占全部新增贷款 50% 以上，有学者建议专项债从2019年的2.15万亿上调至3万亿。尽快修改地方债务终身追责，允许人口流入的都市圈和区域中心城市进行适度超前的基础设施投资。

在房地产方面，在过去两周里，深圳的豪宅税、上海临港的人才政策、广州的限购政策微调、北京吹风调整普宅标准。

就拉动经济的作用而言，没有任何行业可以与房地产相比。未来，房地产政策的走向如何呢？

11月22日，中国央行货币政策委员会委员马骏在北京创新经济论坛间隙接受彭博专访时候， 说中国的逆周期调节政策还有空间，包括财政政策、货币政策和房地产政策。其中，

房地产政策逆周期调节的空间主要在地方层面上，中央政府的统一政策目前看还没有调整的必要。

央行在11月25日傍晚公布了《中国金融稳定报告（2019）》，其中用很大篇幅讨论了“中国住户部门的债务问题”。

也就是最高层依旧还在强调风险，认为为目前因为居民的杠杆率过高，存在巨大的金融风险。从过往经验看，一旦在全国范围内放松管制，那么，必然导致今年上半年一样的全国性房地产投资热潮。

最终今年的调控政策比去年还多，2018 年全年调控 450 次，2019 年前三季度就达到了 415 次。

而逆势调节的关键还是在地方，强调一城一策。

最新的例子就是成都，其“新政”是直管区招商引资企业（机构）员工、行政企事业单位员工、引进（推荐）人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

此前，上海、南京等都以引进人才为理由，局部放松了楼市限购。甚至，人才的标准已经放松到了大专层面，而成都把全部引进单位的员工都纳入，力度更大。

就居民杠杆率而言，最高的省份是浙江，而其他较高的都集中在东南亚沿海等发达省份。

其实，杠杆率高不是问题，关键是是否还有成长的空间，从2019年前三季度主要城市卖地收入排名上看，在前10名的城市里，浙江有两个城市上榜，其中杭州遥遥领先，是唯一卖地收入超过2000亿的城市。

珠三角的城市各项基础设施建设其实相当完善，还有小产权房可以拉低房价，而长三角还有很多城市的城市还有待发展，加上浙江财气比较旺，汇聚资金量比较大，再加上民间经济活跃，未来还是有发展潜力的。

不过，杭州连续多年土地供应量巨大，未来需要长时间消化的过程，不宜追高。

真正适合投资房地产，是经济高速发展，人口持续不断地涌入的国家和城市。比如，文中提到的东南亚国家，国际产业包括中国资本都在投向该地区，关键是还有人口红利。

其中，柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高，是近年东盟地区GDP增长最快的国家之一。

据《胡润2019上半年境外置业投资回报指数》数据显示：金边2019年上半年平均租金收益率5.4%，居亚洲第一，全球第六，是Top 10中唯一亚洲城市。2018年，柬埔寨金边以16.7%的房价涨幅，29.4%的投资回报率“冠绝全球”。续两年都是房价涨幅和租金回报高居排行榜前列，非常值得投资者关注！

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，如今柬埔寨已达1650万人，人口结构年轻，75%的人在35岁以下。每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。

最重要的是金边房价是东南亚各国首都中唯一没有破3万人民币的城市。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

东南亚房产投资不踩坑，就找世通君

日前洪森首相指出，随着网络博彩业的淡出，西港的建筑业正蓬勃发展，目前有229栋5层以上的大楼已完成建设，801个5层以上的高层建筑项目在建。

据国土规划建设部发布的数据报告显示，今年前9个月西港建筑业的投资总额近10亿美元，5层以上的高楼，有229栋大楼已经完成建设，801栋正在建设中，全部建成之后高层建筑将超1000栋，一些投资者感慨，西港正以“深圳速度”大建设！

据了解，2018年全年，西港建设局共批准了297个建筑项目，建筑面积达到了166万多平方米，投资总额高达10亿美元，比2017年增长了58%，占全国投资总额的20%。

尽管之前在禁赌令的影响下，给西港带来了一波不小的冲击，房地产市场价格甚至呈现出急剧下降的趋势 。根据10月份的调查数据，西港的土地价格和物业租金下滑了近50%。

但浪潮平静之后，政府一直积极重新规划建设西港，如耗资3亿美元修建基础设施，新建4座工业园区，邀请中国专家规划西港等。立足于各项政府政策和全省经济增长动力的目标，西港的投资环境正在不断改善。

目前西港房地产发展势头依旧强劲，住宅、公寓、办公楼和酒店等高层建筑数量都在同步增加。

据柬埔寨最新人口普查结果，截至2019年，西哈努克省人口已突破30万人，同2018年相比增加了8万人，逐渐增加的人口数量将带动西港房产的刚需。随着西港经济的不断回暖，及人口红利的释放，西港的房市将进一步回转。

另一方面，柬埔寨旅游业发展迅速，到访的游客逐年攀升。今年前9个月，柬埔寨接待中国游客突破186万人次，同比增长29.4%。而西港作为柬埔寨最重要的旅游目的地，2019年初以来接待国际游客突破73万人次，增长58.66%，扩大了对当地公寓酒店的需求。

近年来，中资大型地产开发企业在西哈努克港掀起了一轮开发热潮，争相把握机遇在这里打造独特的城市新地标。放眼西港，房产项目仍是一项热门的置业选择。

尽管“禁赌令”给西港带来了一定的影响，但事实证明，西港的整个投资环境在不断优化。不少业内的投资人士也认为，此时，正是抄底西港房地产的最佳时机。

香港富豪李嘉诚也早在2011年就把投资焦点转向马来西亚的购物中心区域，近年，李嘉诚先后收购梳邦再也高峰广场，以总价7.1亿令吉收购马六甲AeonBandaraya广场和第一满家乐。李嘉诚的这一举动也带动了越来越多的中国人在马来西亚投资房产。

那么，马来西亚房产究竟有什么魅力能吸引李嘉诚父子？

首先，我们来看一下马来西亚的房价涨幅。

根据马来西亚房价的历史数据我们能看到，自2010年至2018年，马来西亚的房价一直呈现上升趋势。根据马来西亚房价指数(MHPI)，我们可以看到马来西亚的房价节节攀升，在短短十年间就上涨了93.3%。

而在未来马来西亚的房价还会继续上涨吗？答案是肯定的，先不说“大吉隆坡计划”的推动，2020年旅游年也会吸引众多的投资者来马来西亚，随着“一带一路”战略的深入，马来西亚的房价将会迎来新一节的攀升。

在了解了马来西亚房价涨幅之后，我们再来了解一下马来西亚各区的房价中位数大约是多少。

根据马来西亚国家产业资料中心的2018年数据显示，马来西亚总体房价中位数为296，944令吉。

我们从人口密度最高的西马来看，各州房价中位数最高的是吉隆坡，为538000令吉，其次就是雪兰莪（382000令吉）、柔佛（350000）和槟城（301900）。而吉隆坡的房价中位数远超雪兰莪、柔佛、槟城等州，

由此可见，吉隆坡仍然是投资最热点的地区。

吉隆坡房产投资优势

首都城市，国家中心地位

吉隆坡不仅是马来西亚的首都城市，也是马来西亚最大的城市，是马来西亚的经济、文化中心。

除此之外，吉隆坡也是一座以旅游闻名的观光大都市，来自世界各地的游客被其标志性建筑双子塔、购物天堂武吉免登星光大道以及具有特色的马来西亚文化、美食所吸引。

2018年，有2580万游客到吉隆坡游玩，而每年来吉隆坡游玩的游客数量都在增长。而马来西亚政府早在2016年就停止颁发酒店牌照，众多的游客大部分将会选择民宿。所以投资吉隆坡房产，人流量大，不愁出租。

“大吉隆坡计划”推动

2010年，马来西亚政府推出经济转型计划“大吉隆坡计划”。大马政府以1720亿令吉打造“大吉隆坡”，推动吉隆坡在2020年成为全球最宜居的城市前20，在2020年成为全球经济增长率最快的城市前20。

“大吉隆坡计划”通过实施12个国家关键经济领域来吸引4440亿美元的投资，这不仅将会为吉隆坡带来新一波外资的增长，也将会为吉隆坡创造330万个新的就业机会。大量外来人口的涌入，势必会对住房需求增长，进而促使吉隆坡的房价持续上涨。

“一带一路”战略重要节点

吉隆坡机场是世界上最繁忙的机场之一，同时也是袋鼠航线的停留点之一，亚洲的各大航空都必须要停留在吉隆坡机场转运，吉隆坡是重要的交通枢纽，也是“一带一路”战略的重要节点。

马来西亚正在修建的“隆新高铁”，不仅可以将吉隆坡和新加坡连接，同时也将会在布城、森美兰州、马六甲州和柔佛州设立中途站。隆新高铁建成以后，从吉隆坡到新加坡往返只需要90分钟。

吉隆坡投资房产需要注意的问题

■地点

地点一直都是每个投资者首先应该考虑的问题，地点决定了房子的价值。

在吉隆坡投资房产最主要的还是要选择市中心，市中心的游客繁多，流量大，房屋不愁出租。再来就是高净值人群的区域，如满家乐地区、吉隆坡市中心地区、TRX敦拉萨金融中心等这些区域，不仅交通便利，而且基础设施齐全、人流量大、安全指数高、商业繁荣，不愁出租。

■配套设施

配套设施是否齐全，也是决定我们房屋价值的另外一个重要因素。

选择有周围有捷运、轻轨或者高铁的房产，可以提高我们的房屋价值。不管是游客还是上班族，交通便利都是首选。

如果我们的房产能靠近购物中心、医院、学校、银行、金融中心等设施，配套设施齐全，生活便利，都会增加我们的房产价值。

■周围环境

以投资者的角度考虑周围的出租环境相当重要，我们在选择地段时，要观察周围的酒店、民宿每日的租金是多少，评估一下我们的投资回报。

酒店、民宿越多的区域，代表人流量越大，房屋需求越大，在这种区域投资，我们可以将房屋出租给游客或者来吉隆坡工作的商务人士。

■开发商

进行海外投资的时候，最怕的就是遇见烂尾楼。所以我们在购买房产的时候还需要考虑开发商实力。

如果开发商的实力雄厚、口碑极好，那么我们就不需要担心会出现资金链断掉的情况。而且，一个好的开发商也意味着会选用良好的建材和打造高质量的建筑，这些都会提高我们的房屋价值。

根据世界不动产联盟马来西亚分会预计，依据现有的统计数据，马来西亚房地产市场将在今年创出新高。

该分会的主席倪川鹏说，大马房产市场今年杪总成交额预计将达到710亿3000万令吉，创下4年来最高水平，全年房产销量为20万4840单位。

上述房产成交总额，将比去年的687亿5000万令吉，增加22亿8000万令吉，上述成交量将会比去年的19万7385个单位，增加7455个单位。

在今年预计的710亿3000万令吉房产总成交额当中，其中二手房屋的成交达到了567亿6000万令吉，占到整个房产总交易的79.9%，显示二手房交易市场的火热，而其余21.1%来自新房的成交。

很多中国的投资者都一直在质疑马来西亚二手房的交易，担心自己购买的产业在将来没有人会接手，成为烂在手里的“不动产”，通过这批数据，我们可以清楚的看到，二手房的交易市场的行情。

另一方面倪川鹏还提到：“这将是这4年来的最高交易数量；大部分交易都在二手房屋市场，但我们可以看到，新房屋和二手房屋市场的销售额都有所增长。”

据“马来邮报在线”报道，今年房产市场欣欣向荣的情况，有赖于联邦政府所推出的房屋政策，如“2019年拥屋计划”，也称为HOC 2019。

“刺激房地产业的积极政策，在今年上半年有效地推动了市场的发展，而且这种趋势预计将在今年下半年持续下去”

报道中还提到，政府将外国人在吉隆坡购置高档公寓的门槛，从100万令吉下调至60万令吉的政策，则将在明年对房地产市场产生积极影响。

“房地产库存是取决于土地经济学，因此，与那些交通不便、连通性差的地区相比，处于理想地点的项目很容易售出”

如果房地产单位建在未规划有基础设施，或者公共交通便利性不足的，或者便利设施太远的地点，很难吸引到购屋者在该地区购买和居住，也就出现了滞销的单位，考虑到吉隆坡城市公共交通的建设还处在初期，一定程度上造成了目前吉隆坡较高的存量房。

根据现有的数据显示，马来西亚槟城的房地产交易额已经创出近3年来的新高，2019年槟城住宅房地产交易总数达到1万2956个单位，总金额达到了55亿令吉，不过其中价格低于40万令吉的房屋，占比达到了68%。

自2010年至2018年以来，马来西亚的房价一直保持着上升趋势，成为亚洲地区当之无愧的房地产“黑马”，年房产交易额达710亿令吉就是最好的成绩单。

许多人会问，马来西亚的房价还会上升吗？答案是肯定的。在“大吉隆坡计划”等利好政策推动下，马来西亚房价必将迎来新的一波上涨！

<马来西亚房产投资优势>

Unit 1

中马关系友好

中马双方有着源远流长的友好关系，在“一带一路”的支持下以及泛亚铁路的连通，马来西亚也逐渐吸引着世界各地的企业来此投资，无论是房产还是其他行业。而我国的中国交通建设、中国电建、中国中铁、中国铁建、中工国际等大型国企也纷纷到马来西亚各国承建项目。

Unit 2

“大吉隆坡计划”推动

2010年，马来西亚政府推出经济转型计划“大吉隆坡计划”。大马政府以1720亿令吉打造“大吉隆坡”，推动吉隆坡在2020年成为全球最宜居的城市前20，在2020年成为全球经济增长率最快的城市前20。

“大吉隆坡计划”通过实施12个国家关键经济领域来吸引4440亿美元的投资，这不仅将会为吉隆坡带来新一波外资的增长，也将会为吉隆坡创造330万个新的就业机会。大量外来人口的涌入，势必会对住房需求增长，进而促使吉隆坡的房价持续上涨。

Unit 3

一流国际教育资源

马来西亚拥有一流的国际教育资源，其教育质量在全球都有着领先地位。许多国际学校更是成为了衔接欧美各大学府的跳板，卓越的教育资源让很多家长看到了潜在的价值，也成为了很多中国学生所选择的留学旺地。

很多具有一定财富积累和投资意识的中国家庭，早早就通过在马来西亚置业的方式，来平衡留学收支。通过投资房产，不仅能够获得一个舒适的居住环境，还能够利用房子分租及升值来补回留学所花费的费用。

Unit 4

马来西亚第二家园计划

自2002年，马来西亚颁布“第二家园政策”，鼓励外国人到马来西亚长居生活，由于门槛低、流程少和优惠多等众多优势，吸引了大批国外人士到马来西亚定居。

数据显示，截至2018年6月，马来西亚政府已经批准了来自超过130个国家约4万名人士的申请，其中中国人以11820名位居榜首。最主要的是，中国人申请“第二家园”，无需放弃中国国籍，且无语言和居住时长要求。十年免签，自由往返马来西亚。这也是大批中国人热衷申请“第二家园”的原因。

除此之外，在国内的高强度压力，房价压力及消费压力下，越来越多选择到海外体验不一样的生活，马来西亚物价低，生活环境好，自然资源丰富，更好地提高了生活质量，这也是大批人选择马来西亚的重要原因之一。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

（房价对比）

为什么投资首选吉隆坡？我们慢慢往下看：

01

 为什么是吉隆坡？

首先，马来西亚的人口、经济、消费、资源都是在东南亚投资的首选之一。

近年来投资东南亚成为一股热潮，其中马来西亚是最为火热的投资地之一。这主要得益于“一带一路”建设，让我们对这个南方的邻居有了越来越清晰的认识。

目前的马来西亚为重振昔日“亚洲四小虎”的雄风，正在稳步、坚定前行。如果错过了这班投资列车，不可谓不可惜。但海外投资最担心房子买到手，没过多久房价下跌的窘境。为此，我们找来一些数据和资料，分析一下吉隆坡到底适不适合投资？

1. 马来西亚中心城市吉隆坡是马来西亚经济心脏，集中了马来西亚80%以上的外资企业总部，诸多跨国企业如微软、华为、阿里巴巴、西门子等在此设立区域中心，城市配套完善程度也远高于马来西亚其他城市。

凭借马政府耗资1720亿林吉特的“大吉隆坡计划”寄望该市在2020年跻身全球20个最宜居的城市，世界经济成长率最高城市前20名。透过扶持12个关键经济领域来吸引外资，这不仅为吉隆坡带来新一波外国直接投资的增长，也为城市创造新的就业机会。意味着大量人口的涌入势必会带动住房需求的攀升，使吉隆坡的房价进一步上涨。毫无疑问，这是最稳妥的投资行为。

2. 国际大都市

由英国皇家学会公布的《2018—亚洲50强城市综合排名》显示，吉隆坡位列亚洲第七，入选十大城市之一。

另外，由全球化与世界城市研究网络（GaWC）发布的数据显示，2018年全球城市分级排名中，吉隆坡隶属世界一线城市行列，位于第20名，较前一年跃升了12位。

3. 全球知名旅游城市吉隆坡除了作为马来西亚的经济政治中心外，也是一座以旅游闻名的观光大都市。世界各国的游客都被灯火辉煌的建筑和马来西亚的文化、美食所吸引。根据马来西亚旅游局统计，在2018年有2,583万旅客到访马来西亚，总旅游收入达841亿林吉特（约合1438亿人民币）。其中游客到访吉隆坡的增长率为7.5%，平均留住时间为5.5晚。

4. 吉隆坡房价增长潜力大根据历史数据显示，自2010年以来吉隆坡房价一直呈现上升的趋势。2018年马来西亚房价指数(MHPI)为193.3点，相较于2017年上涨了3.1%，而2017年又相较于2016上涨6.1%，依现况房价几乎不可能有下跌的趋势，只会越来越高。另外，根据马来西亚国家产业资料中心2018年数据显示，马来西亚总体房价中位数为296,944林吉特（约合51万人民币）。房价最高的是吉隆坡，也仅有538,000林吉特，即便按当前汇率计算也不到100万人民币。（注：中位数因不易受数据中极端数值的影响，故更能反映数值的集中趋势）

再有，根据PropertyGuru公司网站指出，搜索吉隆坡房屋信息的人群极为热络，这也反映人们对该地区的兴致不减，强劲需求，吉隆坡依然是大多数人的置业首选。

通过上述几点基本可以看出吉隆坡，乃至马来西亚已经到了投资的黄金期。学会用长远的视野把握当下，就一定能在不远的将来看到回报。

吉隆坡市中心黄金三角区，可以说是马来西亚最繁华的地段之一，吉隆坡房价最高区域。

这里集中了马来西亚 80% 以上的外资企业国际总部 , 跨国银行总部，五星级酒店林立，全球机构众多，国际化程度相当高，城市配套完善程度极好。

吉隆坡南部的地段，因为地形优越，也拥有更多的可发展土地，因此成为了最具潜力的未来商业发展热点。

政府大型项目重心，几乎都在南部，其中包括：

118层高的遗产大厦。

敦拉萨国际贸易中心，东南亚未来的金融、贸易和服务中心。

马来巨型项目---大马城，目标要成为东南亚乃至亚洲的科技中心和居住中心。

以上三个项目，将为吉隆坡吸引170--300万人投资入住。

政府大力支持，人力、物力、财力聚集之地，未来这里的房产，将来必将迎来一个质的飞跃。

这就使得，南部将来会成为就业中心，经济中心，金融中心，生活服务中心，未来该地区的基础建设必将快速修建提升。

 

吉隆坡地块分析

吉隆坡，主要由9大区域组成。

1.武吉免登Bukit Bintang

(绿色)

2.KLCC市中心

(橙色)

3.KL SENTRAL 湖心花园

(蓝色)

4.吉隆坡塔 咖啡山

(紫色)

5.唐人街，莫迪卡广场

(黄色)

6.老城区CHOW KIT ,KAMPUNG BARU、 MASJID INDIA

7.孟沙南城 BANGSAR SOUTH

8.使馆区AMPANG Hirr

9.满家乐Mont Kiara

 

Bukit Bintang武吉免登区

吉隆坡最繁华的商业购物娱乐区，在这里人流量穿行不断，有众多高档购物中心，世界大牌奢侈品纷纷在这里入驻。

各种五星级酒店、酒吧、音乐厅、娱乐中心，餐厅、电影院、夜市在这里应有尽有。

 

 

 

 

KLCC，吉隆坡传统老牌市中心。

除了地标双子塔，这里还有众多摩天大楼，极度奢华的高档时尚购物中心、豪华酒店。

并且有数百家外资企业在这里入驻。

是吉隆坡地价最贵的地段。

 

 

KL Sentral 在市中心西南，吉隆坡火车站所在地。

这里同时也是吉隆坡主要交通枢纽，包括地铁,轻轨列车,单轨,机场吉隆坡国际机场特快列车。

从这里你可以到达马来西亚任何地方，包括泰国、新加坡。

同时，这里也是是交通枢纽经济商圈，在这里，有很多高端国际酒店和餐厅。

 

 

 

吉隆坡塔，地标建筑之一。

吉隆坡塔是个通信塔，高421米，可以俯瞰全吉隆坡城市风景。

吉隆坡塔周围是生态公园, 环境优美，这里入驻的都是高档公寓住宅小区，和一些小型购物中心。

 

 

茨厂街

吉隆坡唐人街，在吉隆坡老城南部，曾经的中国商人聚集地。

如今在茨厂街 卖着各种名牌仿制品，各种旅游纪念品。

在这里可以品尝到当地的地道小吃。

旁边的，就是默迪卡广场。

默迪卡广场之前是英国殖民政府的行政中心，周边环绕着许多百年历史的英式建筑。

 

 

 

吉隆坡老城区

CHOW KIT ,KAMPUNG BARU、 MASJID INDIA老城区。

在这里，你能看的吉隆坡的过去和历史。

Chow KIT是马来土著聚集区。

Kampung BARU,就是新农村的意思，当地较为穷苦的老百姓居住地，遍地是木质低矮房。

MASJID INDIA，吉隆坡的印度人聚集区。

这个地块属于刚需聚集区，新项目较少，房价较低。

 

孟沙南城BANGSAR SOUTH

是KLCC和八打灵之间的新三角区，在市中心西北4公里左右。

这里远离熙熙攘攘的城市中心，属于非常富有现代感的时尚新区，颇受外国人喜爱。

这里最近推出了一些列的高档盘，旁边配套也有很多外国餐厅，大型购物中心娱乐设施。

 

 

使馆区AMPANG HIRR

吉隆坡的海外中心，吉隆坡使馆区的所在地。

周边配套设施极为完善，属于吉隆坡高档社区，入住人群非富即贵。

 

满家乐Mont Kiara

市中心西部，位于巴生谷的中心地段。

这里有很多高层项目，和商业大楼，算是吉隆坡的一个区域商业中心。

这里也聚集着众多在吉隆坡市中心上班的外籍人士。

 

那么吉隆坡房市未来会怎样呢？

吉隆坡地产

1

销量增加

 

马来西亚房地产发展商公会（REHDA）公布的2019年上半年房地产报告显示：

虽然，2019上半年推出的新项目在减少，但是房屋销量比2018年下半年增长了15%。

因为全球投资者，看中了吉隆坡未来的城市发展预期！

接下来，马来政府会继续降息，推行宽松扩张型财政政策，加快基础建设设施进度。

这些都大大利好楼市的发展。

各大开发商纷纷看好接下来的吉隆坡楼市。

 

2

低估

 

世界银行统计的人均GDP

2018年，马来西亚人均GDP已经到达了12100美元，已经成为东南亚人均GDP第二位。

 

 

对比东南亚其他城市房价就会发现，

作为东南亚经济靠前的国家，吉隆坡的人均GDP远超其他城市，但核心区房价甚至还没有越南和泰国的高。

现在曼谷房价已经到了6万，胡志明房价到了5万，而吉隆坡才3万左右。

房价，并没有和经济所匹配。

 

诸多媒体表示，吉隆坡的房价太便宜了。

近年来，吉隆坡的房地产市场发展蓬勃，日渐成为亚太区最具潜力的投资目的地。著名的物业投资公司IP环球最近将吉隆坡与伦敦、纽约一起列为全球三大最热门物业投资城市。

其理由是，伦敦的房地产市场一向坚挺，国际买家的积极入市令这里的房价持续高温。纽约现在的房价虽然低于最高峰时期的20%，但依然被认为是一处安全保值的投资地。而吉隆坡则引领亚洲地区的平均房价升幅达到10%-25%。

 

 

根据莱坊数据，用100万美元，在吉隆坡买到217平方米的豪华住宅，但在曼谷却只能买103平米。在新加坡只能买43平米。

 

这明显是不正常的。

现在，可以说是吉隆坡房价的低位，未来确定的预期红利，使得吉隆坡房产有着强烈的金融抄底属性。

未来吉隆坡的房价上涨是确定的。

3

抵押贷款

 

马来西亚房地产的抵押贷款市场继续扩大

2019年3月,根据马来西亚央行(BNM)报告。房产抵押贷款市场每年都在迅速增长，现在约占GDP的36.6%，这使得越来越多的人通过贷款来投资购买吉隆坡房产。

中国当初的房价为什么涨？是因为天量的房屋贷款。而现在吉隆坡开发抵押贷款市场，这对房价意味着什么？

你心里应该有数了吧。

 

4

租金

 

马来西亚房价属于低位，但是租金收益可是一点都不低。

100多万马币，200多万人民币一套公寓，每年却能回收租金10多万元人民币。

如果在地段绝佳的金三角区或者金融区购入房产，还能同时享受房价升值和租金收益的双重红利！

 

5

外资

 

在马来买房的，不仅是马来本地人，更多的是日本人，韩国人，中东人还有中国人，中国香港人。

香港房价全球第一，这就逼迫很多港人在东南亚置办房产。

马来房产物美价廉，深得港人的青睐，吸引众多港人狂扫！

 

 

6

未来马来房价

 

其实，从2009年开始，吉隆坡的房屋均价，都在一路上涨。

马来西亚房价指数是综合房价，成交量，开工量，开盘量等等数据综合而来。

可以看出从2010年到现在，指数都是一路攀升的。

 

 

 

据国际著名房产网站预测，接下来的马来房价，会继续涨！

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

去年，当有人问冯仑一些当下很热点的房地产问题时，冯仑只给了两个字：

历史。

如果回看历史，原来历史早有发生，只是我们懒于翻故纸堆而已。特别是那些发达国家早就把今天中国土地上发生的故事全都演绎过一遍。

和中国故事唯一的不同是，别国允许破产，地价跌到零都不怕，而今天中国就卡在了这个价格上，而且，还傍上了太多不必要的东西。

最好说清楚政府为什么要卖地来维持国家机器的是美国历史。

1776年，北美十三殖民地反抗大英帝国的殖民统治独立成为美利坚合众国。但战争也给美国留下了巨大的债务负担。

作为美国联邦政府第一任财政部长的亚历山大·汉密尔顿首先想到的是拿酒开刀，当时联邦政府没有开征税收的权力，汉密尔顿对威士忌酒征收消费税的结果直接导致西部边境地区农民的抗税暴乱。结果，财政愈发困难。

而一件意外改变了财政困局，当时的法国拿破仑从西班牙手上取得了路易斯安那的殖民地，并控制了新奥尔良港口，美国有意购买该土地，而正在忙于和英国打仗的法国总统拿破仑竟然答应了以1500万美元的价格卖给美国。

面对这一片靠借外债买回的国有土地，接下来做的就是和地方政府一样的两件事：1、赶走当地的“钉子户”印第安人。2、卖地。购买土地的最低限度是160英亩，价格是1.64美元，购地者还可以获得一定的贷款。

几年前，该洲的土地还是2美元一英亩、最低购买面积为640英亩，如今价格和门槛都双降，自然引发一波淘金热。于是，一波轰轰烈烈的西进运动开启了第一美国新移民们心中的美国梦。

此后，美国政府向东西两个方向以威逼利诱的方式将国土面积扩张到今天北美的版图比宣布独立时的版图增加7倍多。美国只用了30多年时间，通过卖地中建立起了联邦财政和国家信用。

但但巨大的泡沫因为卖地而生。

当时最大的推手不是卖地，而是1938年出台的《自由银行法》，直接将设立银行的最低资本金下调至10万美元，等于间接给民间资本放水，一下子地价飙涨，芝加哥的地价从1833年的156万美元涨到了1836年的不低于1000万美元，3年暴涨了6400%。

面对疯狂的投机，政府试图通过增加供给，将原先最低购地门槛从640 英亩降到1832年已下调到40英亩；另一方面就是收缩银根，1836年，政府规定大多数购买土地的交易必须采用黄金或白银支付，并且，联邦财政部每隔3个月就要从纽约的主要银行提取900万美元。

泡沫在联邦财政部提取第一笔900万美元时被刺穿。随后，房地产被疯狂抛售，银行大量倒闭，股市大跌，甚至引发全美90%工厂停工和大量工人失业。

这就是著名的“1837年美国大恐慌”，故事并没有完，后面的更精彩。

随之土地价格的不断创新低，抛荒，美国又颁布了两部法律1841 年的《优先购买权法案》和1854年的《土地价格递减法》，目的是让购房者能低价的购买土地和房产。

到1861年，美国内战爆发，还颁布了《宅地法》，该法规定交10美元，耕种5年就可以获得低于160英亩的土地的永久产权，等于变卖的土地又还给了居民。

这样的安排是虽是战时需求，但是也终结了地方政府可以通过卖地获得财政收入的来源，地方政府逐渐从房地产的转让环节转向保有环节征税，一个新的税种就诞生了：不动产税。

如今，美国已经形成了一套较为完整的不动产税税收体系。美国不动产税的是一种典型的地方税制，由联邦和州立法，地方政府执行征收，是县区级政府的主要收入来源。根据美国统计局2015年统计报告的数据，不动产税约占地方财产税收入的75%。

你看美国政府在一放一收之间，不仅解决了财政问题，也解决了民生问题。不过期间也坑死了一大批投机分子，甚至全美产业。

虽然这样的结果是现在中国希望达到的理想状态，但是以大危机的方式刺破泡沫的过程是现在不能承受的，也是现在的难点。

很多人认为投资国内房产不会亏的根源就在对赌政府不会坐视房价下跌。

中国现在的房地产发展的阶段如果从财税体制上来看，基本上相当于走到美国1837年大萧条时的水平，也就是地方政府已经通过卖地赚得盆满钵满，但代价就是巨额的地方债。

中国通过国有土地和土地财政快速地建立国家信用，并且，以及土地为信用基础，大规模扩张国债、地方债和城投债，银行大量发行信贷货币大搞基建，打造新城。

根据财政部最新公布的数据，截至2019年3月末，全国地方政府债务余额196194亿元，地方债务规模不算太大，但是隐性债务或叫广义债务规模巨大，且多数为短期债务。今年第一季度社融超预期，而在一两年后地方债还要迎来更大的债务还款规模。

到时候地方债该怎么还，前提还是“房住不炒”？关键还是地方政府要有钱，而且是持续不断的收入，不是一锤子买卖的钱。

从发达国家的历史来看，要完成这种转变都经历了比较漫长而艰难的阵痛期。

英国个税源于小威廉·皮特时代的1798年“三部合成捐”，几度兴废，直到1874年才在英国税制中固定下来，其间长达80年。德国也经历长达80余年，到1891年个税制才正式建立。

美国在1861年南北战争爆发后开征所得税，1872年废止。直到1913年第16条宪法修正案通过，个税才得到确认，历经52年之久。

中国的土地出让金是一次性收取了70年的费用，如果再征收不动产税本身就有点重复收费之嫌，即便不考虑法律问题，考虑到财政收入减少的风险，中国也会走中间路线，即土地财政与房地产税并举。

自2018年开始，中央强调“落实城市主体责任”，实施“一城一策”，本意也是授权地方政府自主调控房地产，自行解决土地财政问题。

如此，那些还有土地，特别是能吸引人口流入的城市自然要抓紧卖地，增加财政收入、完善基础设施建设。而那些不能吸引产业和人口的城市，即便是房价如葱也不会吸引人。

最重要的是未来可卖的土地不多了，这或许是最后的疯狂，至于，你愿不愿意为国接盘，就看你是否有刚需了。

在城市运营的上半场，城市以增加住宅和各种基础建设为主，而下半场，城市要比拼综合素质，不仅要吸引产业入驻，还要有教育、医疗等配套服务。

未来买房，不仅买到是房产，而且是房产背后提供的就业，还有优质教育权、婚育权、更好的社会地位以及信贷条件，甚至影响下一代的前途。

至于投资，还是换一个战场，正如投资发达国家的房产一样，其实已经没有多少有钱人会为了赚钱的目的而投资房产，因为回报实在太低。

中国的好时代其实已经来了，社会越来越能抵御各种不确定性，社会的心态会也会更加趋于平稳，不足之处就是再也很难出现通过买房实现财富飞跃的机会。

这样通过房地产投资而改变人生的机会只会出现在新兴市场国家，比如东南亚国家，这些年，该地区房地产投资热足以说明这一切。

千万不要低估了柬埔寨这个国家的后发优势，要知道柬埔寨从1993年才实现真正意义上的和平，而当时，周边的国家都在享受第一波全球化的红利直到1997年。

落后的柬埔寨做出很多的改革措施，包括税收红利、外资享受和国内企业同等的地位，以及外汇进出无管制等。这些都为柬埔寨常年GDP都在7%左右的速度增长打下了良好的基础。

就房产方面就更加自由了，2010年柬埔寨通过《外国人持有产权法案》，之后，外国人纷纷涌入柬埔寨购买房产。

房产还是美元计价，购买柬埔寨房产等于买了没有理财产品。特别是首都金边房产一般租金回报率在6%以上，光租金回报都超过国内很多的理财产品。

另外一个投资金边房产的因素就是金边公寓刚需足，柬埔寨首都金边有300万人但可供使用的公寓只有3万套，比例不到1%，更多人都住在高棉排屋，相当于国内的农民房。而且，每年都有30-40万柬埔寨人涌入金边寻找机会，金边房地产市场刚需市场很大，而且核心区的土地资源会越来越稀缺。

价格上，金边是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市，正是投资的好时机。

世通君（微信ID：shitonghk002）——海外投资领域骨灰级老兵，专注海外移民、海外金融和海外房产投资超10年，一路从欧美加澳新走到东南亚各国，现专注东南亚房地产投资。

过去4年，世通君每年超过200天在东南亚各国，双脚深入考察过东南亚各国的投资环境和投资项目，清楚东南亚各家开发商的虚实，了解各位投资者踩过的坑。

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